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一线视角，带你买房不迷路。本期测评楼盘——九洲御玺

  一、项目概述

  坐落于长白南，40万城市花园，主推高层137㎡、141㎡以及洋房166㎡产品。

  二、适合人群

  总价区间230万-350万，适合对园区和产品品质要求较高的改善置业者。

  三、区位优势 ：核心区域 交通配套完善

  九洲御玺位于和平区，沈阳市中心区域。东以青年大街、三经街与沈河区交界；西以沈大线铁路与铁西区交界；北以沈山线铁路与皇姑区交界；南跨浑河与东陵区浑河站乡相连。域内教育、科技资源丰富，交通发达，拥有良好的旅游资源，常住人口达到105.9万人。

  和平区具有近百年的商业发展历史和文化积淀，商贸集聚功能十分突出。全国著名商业街之一的太原街和世界上第二大鲜族聚居区的西塔街等商贸街区的集散能力极强，汇聚了中兴商业大厦、万象城、新世界百货等一大批知名商贸企业。

  在房价方面，和平区历来是沈阳房价的高点。最新数据显示，2021年7月整体均价为18190元/平米，入驻房企多数为万科、华润置地、新世界等品牌房企，带动了区域内房价整体水平的提升。

  九洲御玺位于长白南板块。先说区位优势，该板块地跨和平、浑南、苏家屯三区，其中主要干道胜利大街快速路，拉近板块与胜利大街、南京南街的距离。其次，板块内轨道交通发达，地铁4号线、地铁10号线将引入沈阳南站，交通网络的完善，将进一步强化板块的交通枢纽地位，给区域带来更大的人口流量。

  值得一提的是，长白南板块作为长白岛的延伸，教育资源相对丰富，板块内有和平区南京一小学、沈阳市第七中学及第七中学附小，此外还有多个教育用地规划。

  四、产品特色：产品赠送面积大

  九洲御玺占地40万方，建面约100万方，容积率为1.7，绿化率为45%。园区一共规划5栋高层，4栋洋房产品。其中G1-G5#为高层产品，B8-B11#为洋房产品。40万方城市花园，其中规划6万平米的河园景观，南北楼间距70米，东西33米，居住舒适度高。

  在售产品为高层和洋房，赠送面积大是一大亮点：高层建筑面积为137平米（赠送38平米）、141平米（赠送43平米），均价17000元/㎡。洋房建筑面积为160平米（赠送50平米）、166平（赠送60平米），均价21000元/㎡。

  五、户型亮点：户型方正 赠送面积大

  137平米户型分析：

  该户型建筑面积为137平米，规划为四室两厅三卫，整个户型的赠送面积约为38平米，图中阴影部分为赠送面积，赠送面积大。

  双南向卧室设计，南向整体开间达11.7米，保证充足采光。主卧采用套间设计，使用面积约23平，独立卫浴，功能完善。

  厨卫方面，L型厨房设计，空间利用率高。厨房和餐厅相近，动线流畅。

  166平米户型分析：

  该户型建筑面积为166平米，赠送面积约为60平米，图中虚线部分为赠送面积。整体规划为四室两厅三卫，分上下两层。一楼为客厅、餐厅、厨房、卫生间和客卧，二楼为三个卧室和两个卫生间。

  客厅整体开间为7.5米，为大开间的设计，视野宽阔，采光充足，并且整体为三个卧室朝南的设计，居住的舒适度高。主卧采用套间设计，使用面积约21平米，独立卫浴，功能完善，保护业主隐私。

  餐厅和厨房相近，动线流畅，就餐方便。明厨明卫的设计，一定程度上缓解了厨房的油烟和卫生间的通风问题，U型厨房设计合理，操作方便。整体户型设计动静分离，二楼全部为静区，可以让业主有良好的休息环境。

  六、交通出行：自驾通达主城区 公共交通便捷

  项目周边有地铁9号线，距离该线路浑河站、胜利南街站直线距离约为3.2公里、，距离长白南路站约为4公里。9号线贯穿皇姑、铁西、于洪、和平、浑南五个行政区，途经塔湾地区、铁西广场、滑翔地区、长白岛、奥体中心、大学城等热点区域。

  九洲御玺周边公交线路众多，1公里范围内128路、188路支线、137路、165路等多条公交可达市中心，距离红椿路胜利大街公交站148米、馨丽康城公交站275米、九洲湾景汇公交站276米。其中128路公交途经全运路万达、省图书管等重要站点，165路公交可到达和平、铁西等主城区，直达家乐福金牛店、大润发苏家屯店等站点。

  九洲御玺位于胜利南街西侧，是和平区重要交通干线，也是长白南板块主动脉。自驾交通路线有北侧三环、苏北大桥等，胜利南街北向接驳胜利北街，直接到达沈阳主城区和平区和沈河区，但是工作日高峰期路段稍显拥堵，其他时段比较通畅。项目通过红椿路也可接驳南京南街，南京南街为沈阳重要主干道之一，可直达和平区主城区。

  七、配套情况：学校和商业配套完善

  九洲御玺距离中兴街小学1.7公里，沈阳市第六十九中学1.6公里，铁五小学（长白岛分校）4.8公里，沈阳市134中学（长白校区）3.4公里。

  据悉，134中学长白校区于2020年秋季开始招生，共设36个班型，配备了硬核的教学场馆和设施，满足学生全面发展需求。除了报告厅、体育馆、综合楼等，还配备了包括理化生实验室、音乐教室、美术教室、书法教室、舞蹈教室等各类专业功能教室。

  九洲御玺周边医院有沈阳市和平区儿童免疫保健门诊、辽宁中医药大学附属第四医院以及沈阳市苏家屯区中心医院，距离项目均在5公里范围内。辽宁中医药大学附属第四医院暨辽宁省中西医结合医院是一所集医疗、教学、科研、康复、保健于一体的省属三级甲等中西医结合医院。

  九洲御玺距离南湖公园1.6公里，南湖公园占地面积52公顷，其中水面12公顷，是以绿地、花草、树木、清水、小桥等为主旋律，具有较高园艺水平的公园。长廊曲桥、花草树木、山石水体有机相连，别有情趣。

  九洲御玺周边商业配套完善，距离乾豪商业广场约2.3公里，距鹿特丹生活广场和上亿广场均约3.6公里。

  八、价格情况：与周边新房相比价格略高

  九洲御玺高层均价约17000元/平米，洋房均价约21000元/平米。板块内在售新房量大，竞品楼盘较多，例如保利茉莉公馆洋房均价约13000元/平米，华润置地|静安府小高层均价约14000元/平米、洋房均价约15500元/平米，价格略高于周边新房产品。

  周边二手房多为本地开发商建设，根据建设年限、房屋质量、装修品质、教育配套等因素，价格跨度区间较大，5000-10000元/平米不等。综合多方面来看，九洲御玺产品类型丰富，以及自身品牌影响力，新房产品还是具有优势的。

  综合来看，九洲御玺地理位置优势明显，产品适合改善人群选择，同时，板块内拥有了集高铁、轻轨、城市快速路于一体的立体化交通配套。地铁四号线为板块带来更加便捷的生活和跨越式的提速发展，九洲御玺所在的长白南板块作为和平区长白岛延伸板块，在城市向外围发展的大趋势下具有一定的发展潜力。

  九、项目亮点

  地理位置优越

  长白南板块，升值潜力大。

  优质物业

  九洲与万科物业是战略合作关系，是万科物业服务体系下的项目标杆。

  产品赠送面积大

  主打户型均有赠送面积，最大赠送面积达60平米。

  楼间距大

  南北楼间距70米，东西33米，居住舒适度高。