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乐居对话齐锡晶教授 解读沈阳稳楼市政策

  乐居买房讯 房地产市场暖风频吹，今年以来，全国超150个城市密集出台稳楼市政策，为市场不断注入信心。

  4月26日-5月10日，沈阳6项楼市新政陆续出台，降首付、降税费、调整限购范围、提升公积金贷款额度……着力于提升居住品质，支持刚性和改善性住房需求。

  与此同时，首套房贷利率优惠和5年期LPR下调，使政策端对楼市调整达到了新高度。沉寂多时的房地产市场，正在政策推动下悄然蓄力。

  但一些不确定因素仍存在，疫情反复使售楼处的线下营业和交易受阻，购房者也因收入预期的不确定限制了支付能力。多重因素影响下，稳楼市政策能否发力推动房地产市场走上复苏之路、房价又是否会因此而反弹的声音渐大渐杂。

  “当前遇到小困难，未来没有大问题。”日前，沈阳市沈建房地产研究所所长、东北大学教授齐锡晶接受了乐居采访，指出无论是从宏观背景，还是未来发展走势，沈阳本轮政策的出台是必要的，甚至是及时的，但是政策从落地到见效，再到市场反应需要一个周期。

  齐锡晶认为，沈阳本轮新政出台的目的，不是让房价涨，而是促进市场的平稳和健康发展。对这轮政策的出台，齐锡晶提出两点基本判断，“第一，政府有作为，为了稳定房地产市场的发展，确实在做事情。当然，沈阳房地产市场一直相对稳定，此轮政策是政府再次给出的利好加持。第二，这轮政策不是‘一揽子’，而是分批次针对不同人群出台相应政策，说明相关部门对未来市场发展走势是有信心的。”

  政策见底，市场探底。对于接下来的市场走势，齐锡晶坚信的思路是“优质产品的美好生活”。未来房企还是要做出好产品，另外，供需两端总有一端要先发力。如果开发企业能办好几件事儿，比如所有的土地都能如期开工，所有在建的房子能如期交楼，这样消费者才会有信心，市场才能实现更好的良性循环。

  齐锡晶表示，受疫情影响，经济增速放缓，短期内信心确实受到影响，对消费也有影响，但沈阳作为新一线城市，尤其当下国家中心城市建设、现代化都市圈建设二者的叠加效应，加之人才的不断涌入，未来的发展值得期待。

  以下为对话精选内容：

  乐居：沈阳本轮楼市新政出台的大背景是什么？

  齐锡晶：所谓政策的背景，可以用一句话来概括——“当前遇到小困难，未来没有大问题。”具体可分为以下几点，来跟大家分享。

  首先，我们不得不承认房地产业是支柱产业，关乎国计民生。可能有人会说，房地产发展到一定程度是不是到顶了？不是！即使在市场经济非常发达的美国，房地产仍然是支柱产业，这是不容置疑的。

  其次，中国的经济发展是有周期性的，大概十年一个大周期，五年一个小周期，而这个周期可以用GDP的增速，也可以用存贷款利率去鉴别。而中国上一轮的经济发展周期刚好到2019年就到一个拐点了，2020年经济周期跟新冠疫情的叠加，促使很多变化发生，经济增速放缓。那么是房地产拖累了经济，还是经济发展不好拖累了房地产？这因果关系我们就不再过多讨论，总之密切关联。

  再有，中国经济发展到一定程度以后，大家的居住条件已经得到改善。但是现在房地产市场跟上一轮周期还不一样，经过这几年的发展，市场已经变化了。所以周期波动对现在这个市场确实带来一定的影响，但这个影响是正常的，是固有的规律，沈阳也符合这个趋势。

  可见，现在的政策，延续2021年下半年以后的政策，一路回暖，一路向好。当然有很多政策，从落地到见效，再到市场反应需要一个周期。

  所以受经济周期、社会经济发展、房地产市场固有规律、政策的加持和影响等，我认为从宏观背景也好，从未来发展走势也好，沈阳楼市利好新政的出台是必要的，甚至是及时的。

  乐居：2020年的“沈八条”出台之后，大约是有半年左右才在市场上见其效应。那么此轮新政后，从短期和长期角度看，对市场会产生什么样的影响？

  齐锡晶：沈阳本轮新政出台的目的，我认为不是让房价涨，而是促进市场的平稳和健康发展。我个人甚至觉得一个月不见效，也不能说政策没效。对这轮政策的出台，我有两个基本判断，第一，政府有作为，为了稳定房地产市场的发展，确实在做事情。当然，沈阳房地产市场一直相对稳定，此次是政府再给一个利好的加持。第二，我个人觉得这轮政策不是“一揽子”，分批次针对不同人群出台相应政策，那就说明相关部门对未来市场发展走势有信心的。只是政策效应传导到市场，还需要一点儿时间。

  乐居：聚焦在沈阳的市场，不论是对房企还是购房者来说，接下来是一个什么样的预期呢？

  齐锡晶：现在沈阳的房地产市场，改善性需求和刚需是比较受政策呵护的，投资性购房者不是主要倾斜或者保护的对象。所以改善供求关系，有利于促进房地产业和社会经济良性发展。

  我坚信的思路是“优质产品的美好生活”。据了解，现在年轻人对二手房老破小那样的房子抗性很强，一般都希望一次到位，所以未来房地产企业不能再“粗制滥造”了，要做出一些好产品。

  另外，供需两端总有一端要先发力。从开发企业来讲，如果能办好几件事儿，比如所有的土地都能如期开工，所有正在建的房子能如期交楼，这样消费者就有信心了，实现更好的良性循环。

  我坚信新冠疫情总有结束的那一天，而且不会太遥远了，届时积攒的需求也会释放出来。

  乐居：2022年多项政策促进外地人在沈阳购房，此类新政利好哪些人群？是否将吸引更多周边三四线城市人流入沈阳？

  齐锡晶：对于沈阳未来房地产市场的发展，以及对周边城市的影响，我有几个观点。

  首先，跳出房地产来看，沈阳是一座有深厚底蕴的城市，当下国家中心城市建设、现代化都市圈建设，二者的叠加效应值得期待。

  其次，沈阳常住人口已经达到907万，跟土地的规模比较匹配，是沈阳城市综合承载力的体现，也意味着未来沈阳可以有一个比较好的发展空间，潜力巨大。

  第三，只要一些大家原本觉得预期不好的事，比如说某个公司的楼盘真的如期交楼了，提振了市场的信心，沈阳很快就能恢复它底蕴。

  值得关注的是，沈阳这样一个有区位优势的城市，一旦能引进并落地大项目，很容易带动城市发展。此外，相比其他同等级城市，沈阳相对于低房价优势可以吸引人才。当然，沈阳有人才，也在不断流入人才，再加上产业带动，沈阳发展会更有后劲儿。

  我一直认为，如果在东北找一个城市做点事儿，沈阳还是比较强的，再加上固有的一些优势、文化等，我对沈阳充满信心。所以当前遇到小困难，未来没有大问题，这是我的这个基本判断。