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  受疫情及双减政策影响，写字楼租金及空置率水平持续承压

  自2021年上半年万科中心入市后，四季度，市场迎来前海金融中心的入市，体量约为7万平方米。纵观2021年全年，沈阳甲级写字楼市场共计迎来近11.4万平方米新增供应，市场存量增加至121.2万平方米。

  沈阳写字楼市场三大核心区域概况

  数据来源：戴德梁行研究部

  2021年新增供应均位于金廊-五里河板块，板块租金及空置率水平持续承压。除供应压力外，全年受疫情及双减政策影响，四季度沈阳整体甲级写字楼市场空置率突破30%，环比上升3.9个百分点，同比上升3.8个百分点至32.6%。同时，租金水平环比下降0.7%，同比下降5.1%，至每月每平方米人民币70.1元。四季度金融行业仍为存量去化的主要支撑，金廊-五里河板块2组大宗医疗客户成交，拉动医疗行业成交占比高达26.4%，位居全行业第二位。受益于租金下行的租户市场，在升级需求推动下，本季度净吸纳量值转负为正，为2,260平方米。综合全年数据，金融、TMT、专业服务等传统需求行业维持活跃度，推动年度净吸纳量达34,791平方米。

  沈阳写字楼市场

  数据来源：戴德梁行研究部

  戴德梁行大连及沈阳公司副总经理、东北区估价及顾问服务部主管冯其武表示，未来两年，新增供应项目主要集中在金廊-五里河及太原街板块，若项目均能如期进入市场，则市场竞争仍将加剧，平均租金增长水平将受到一定限制。同时，受新项目影响，板块间或将出现发展差异。未来随城市优质项目数量增加，企业在核心区的租赁选择将增多，受市场压力影响，针对租户的争夺竞争可能更为激烈，预计未来楼宇运营方将持续增强自身运营能力，提升办公体验。据《沈阳市城市核心发展板块划定方案》，城市将从传统的“摊大饼、单中心”发展模式向“多中心、多组团”的城市结构转变，资源聚集效率将提高，空间布局持续优化，营商环境将得到进一步改善。

  受疫情的不确定性影响，商业市场供应步伐逐渐放缓

  2021年第四季度，沈阳零售市场无新增商业项目入市，全市优质零售物业总存量维持在541.5万平方米。

  沈阳零售市场六大核心区域概况

  数据来源：戴德梁行研究部

  年末各大品牌拓店需求逐渐放缓，同时受东北疫情影响，四季度沈阳零售市场空置率微升至17.2%，平均租金与上季度基本持平，为人民币280元每月每平方米。四季度沈阳零售市场主要的新店开业品牌以潮玩、餐饮、休闲娱乐等类型为主。如，潮玩品牌52TOYS本季度在大悦城开出第二家门店；挪威高端户外运动品牌Helly Hansen在金廊-五里河商圈的万象城；此外，沈阳首家巴黎贝甜本季度在太原街商圈的百盛开业。

  沈阳零售市场

  数据来源：戴德梁行研究部

  戴德梁行大连及沈阳公司副总经理、东北区估价及顾问服务部主管冯其武表示，2021年，受疫情的不确定性影响，沈阳零售市场新项目开业变得尤为谨慎，多个项目推迟了开业时间， 整体市场供应步伐放缓。未来两年，沈阳零售市场预计将有接近100万平方米的优质零售空间投放市场，主要集中在金廊-五里河商圈。随着沈阳城市化进程的推进，未来将有越来越多的品牌商业开发商进入城市的非核心区域，而轨道交通持续建设也将提升区域间连通性。随着这些区域的发展成熟，沈阳零售市场也将呈现多中心化的发展格局，整体市场项目品质及商业氛围也将得到很大的提升。经过疫情的洗礼，随着人们消费需求的变化，沈阳零售市场现有项目及未来新入市项目都将面临新的竞争压力，未来各项目运营商仍将积极调整项目发展方向，更新业态结构，增强目标客流的引入，以保持项目活力。