克而瑞发布7月沈阳楼市榜 强推项目多集中在二三环间

  新浪乐居讯(编辑 王赛)从近几个月沈阳市场持续热销的项目来看，依然是刚需产品受到市场热捧，热点追逐区域集中在于洪区于洪新城板块、沈北新区道义板块、浑南新区浑河桥板块等的二环至三环间纬度地区，本月上榜的项目主要集中在此。

  整体来看，目前市场大环境下，去化最好和未来潜力最大的项目依然主要是刚需型产品。

  克而瑞沈阳机构为您点评沈城楼盘，看哪些楼盘值得购买，哪些楼盘暗藏猫腻；哪些楼盘具有升值潜力，哪些楼盘报价虚高。

  1.当月强烈推荐项目点评 

  1)项目一：京城中心 

  n  项目情况

楼盘名称	京城中心
估值均价	9428元/㎡	实际销售均价	8330元/㎡
开盘时间	2011-12-20	项目地址	和平区文体路与五里河街交汇处
入住时间	2013-12-31	规划户数	1400户
区域	和平区	板块	三好板块
容积率	6.25	绿化率	30%
开发商	沈阳星辰房地产开发有限公司沈阳市	物业费	1.8-2.8元/㎡。月
车位配比	1：0.5	主要户型	56-62㎡一房产品、72-92㎡二房产品

  

  京城中心坐落于沈阳五里河CBD核心商务区，是沈阳市规划中心重点打造的城市CBD商务中心，项目占地2万平方米，建面15万平方米，总规划1776户，是集高尚住宅、居住型公寓、聚落式临街商业于一体的城市居住综合体。

  推荐理由：

  一、价格优势明显：通过本月京城中心项目价格的下调， 目前在售均价8300元/㎡，在价格上与周边其余竞品存在明显优势，具有很强的投资价值。

  二、户型面积段多样：该项目产品面积区间分布合理：一房38-61平方米，二房67-91平方米，三房为108平方米，小面积的一房、二房产品为主力户型，低总价的小户型产品，适合准刚需白领客群及投资型客户。

  三、地段优越：项目坐拥五里河、三好街双商圈高端资源，生活配套一应俱全，一环内稀缺产品，更加提升了项目的整体价值。

  项目二：名流印象

楼盘名称	名流印象
估值均价	7197元/㎡	实际销售均价	6517元/㎡
开盘时间	2012-08-26	项目地址	沈阳市浑南新区银卡路与富民南街交汇处
入住时间	2014-06-30	规划户数	2770户
区域	浑南新区	板块	浑河桥板块
容积率	4.4	绿化率	31%
开发商	沈阳印象名流置业有限公司	物业费	1.5元/㎡。月
车位配比	1:0.7	主要户型	一房60-70平方米，二房80-100平方米，三房130-145平方米

  

  名流印象项目地处浑南新区的核心地段，距奥体中心向南仅100米，北近浑南大道，东接富民南街，西邻沈阳国际会展中心。项目总占地面积约34万平方米，规划建筑面积122万平方米，分四个组团滚动开发。园区内台地、微地形设计，实现完全的人车分流，不仅极大提高了居住舒适性，同时也彰显了以人为本的设计理念。产品通过光线、景观、空间的流动形成完美的融合，力求从产品设计到构筑，创造出观赏性与参与性兼备的国际化生活家园。

  n  推荐理由：

  区位优势日益显现：名流印象项目位于浑南新区核心地段，紧邻奥体中心、亿丰时代广场、万达广场等大型商业娱乐配套，地铁二号线、有轨电车、十余条公交线路，四通八达。区域环境日趋成熟，地段价值日渐显示。

  适销户型：项目住宅以60-70平方米的一房户型和80-100平方米的二房产品为主，适合投资及刚需客群，产品定位准确，规划合理，销售情况较好。

  价格优势：根据CRIC房价系统评估，名流印象目前价格应在7197元/平方米，目前售价6517元/平方米，具有较大的上涨潜力。与周边项目价格相比，目前价格也极具竞争力。

  项目三：碧桂园银河城

  

  n  项目情况

楼盘名称	碧桂园银河城
估值均价	6531元/㎡	实际销售均价	6370元/㎡
开盘时间	2008-10-01	项目地址	沈阳市于洪区汪河路115号
入住时间	2015-09-30	规划户数	40000户
区域	于洪区	板块	于洪新城板块
容积率	2.42	绿化率	36%
开发商	碧桂园控股有限公司	物业费	1.5-2.5元/㎡。月
车位配比	1:0.5	主要户型	二房80-90平方米、110-120平方米

  

  碧桂园银河城项目座落于洪新城两大主干道南洋湖大街及大堤路的交汇点，有浑河银带在畔，是都市美墅生活的新居住地。项目首期即规建于洪第一家五星级标准酒店、大型商业中心、学校等城市级配套设施，并提供高性价比的多元化住宅产品，引入五星级酒店式物业服务，让更多沈阳人可以享受到五星级的新城市生活。

  n  推荐理由：

  区位优势日益显现：碧桂园银河城位于浑河北岸，于洪新城随着近年来大量项目的开发进入，人气、商住配套、公共交通等日益完善，联通浑河两岸的南阳湖大桥已经开通，地铁9号线也已经开工建设，生活配套日臻完备。

  适销户型：项目住宅以两房和小三房的刚需及首改户型为主要构成，相对强调居住功能性，小区内部均采用全智能管理，适销户型受到追捧。

  价格优势：根据cric房价系统评估，碧桂园银河城目前价格应在6534元/平方米，目前售价6300元/平方米，具有较大的上涨潜力。与周边项目价格相比，目前价格也极具竞争力。

  2、当月不推荐项目点评

  1)项目一：024全时生活体

  n  项目情况

楼盘名称	024全时生活体
估值均价	8901元/㎡	实际销售均价	9900元/㎡
开盘时间	2012-09-28	项目地址	沈阳市铁西区应昌街北四路
入住时间	2013-12-30	规划户数	314户
区域	铁西区	板块	铁西广场板块
容积率	3.37	绿化率	30%
开发商	沈阳能发伟业房地产开发有限公司	物业费	2元/㎡。月
车位配比	1:0.5	主要户型	一房40-45平方米，二房60-80平方米

  n  不推荐理由：

  本月024全时生活体项目CRIC评价为不推荐产品，主要原因有二：

  一 该项目为商业综合体项目，但是由于该项目体量较小，住宅比例不大，所以在与周边竞品项目竞争中不存在明显优势，销售情况一般。

  二 项目实际售价9900元/㎡，CRIC根据项目品质及周边竞品情况给出的指导均价为8901元/㎡，认为该项目价格存在一定的虚高，故CRIC给予的评级为不推荐产品。

  2)项目二：清河湾

  n  项目情况

楼盘名称	清河湾
估值均价	6272元/㎡	实际销售均价	6300元/㎡
开盘时间	2011-11-11	项目地址	沈阳市浑南新区彩霞街5号
入住时间	2013-12-31	规划户数	2400户
区域	浑南新区	板块	21世纪广场板块
容积率	3	绿化率	35
开发商	沈阳华沃置业有限公司	物业费	1.5元/㎡。月
车位配比	1:0.2	主要户型	80-90平方米的二房产品

  n  不推荐理由：

  区位优劣势：清河湾项目位于21世纪广场板块，处于大浑南新区的中心位置，交通配套齐全，商业配套日趋完善，但项目的东侧临近告诉公路，噪音比较大。

  主力户型：项目以80-100平方米的二房产品居多，适合刚需型客群，但该项目的户型规划存在一定的不足。

  价格优劣势：根据CRIC房价系统评估，清河湾项目目前价格应在6272元/平方米，目前售价6300元/平方米，项目目前定价明显低于板块均价，但市场反应一般，成交情况一般。分析原因：首先，项目本身营销推广环节出现问题，项目出现一些负面言论；其次，项目产品规划不是很适合当地市场；最后，项目先期物业服务不是很好，给项目销售带来一定影响。

  3、当月上调项目点评

  项目点评：

  1). 项目一：纳帕名门

  n  项目情况

楼盘名称	纳帕名门
估值均价	9701元/㎡	实际销售均价	9310元/㎡
开盘时间	2010-09-28	项目地址	沈阳市铁西区兴华街与南十路交汇处
入住时间	2012-10-30	规划户数	1400户
区域	铁西区	板块	铁西广场板块
容积率	2.5	绿化率	30%
开发商	沈阳中恒银座房屋开发有限公司	物业费	2-2.2元/㎡。月
车位配比	1：0.2	主要户型	70-90平方米二房产品

  

  纳帕名门项目位于兴华南街核心地段(原沈阳第一制药厂)，南临铁西万达广场，北接南十路，西为学校，东侧直通兴华南街，距铁西百货仅步行5分钟路程。得益于铁百商圈的繁华市貌，纳帕名门享万千繁华于一身，众多超市、商场、银行、医院、学校以及休闲娱乐场所环绕四周，近30条公交线路，让您顺畅抵达城市四方，加之地铁一号线，形成了密集的网状交通动线

  n  推荐理由：

  一、配套成熟：项目周边配套完善，学校、商场一应俱全，可以完全满足居民的日常；

  二、地段优越：项目位于一环至二环间，区位资源优势明显，交通配套齐全。

  三、产品优势：高层产品以70-90平方米的二房户型为主，户型方正合理，适合刚需及首改客群，未来升值潜力巨大。

  2).  项目二：中海国际社区

  n  项目情况

楼盘名称	中海国际社区
估值均价	8601元/平米	实际销售均价	8330元/平米
开盘时间	2009-04-18	项目地址	沈阳市和平区南京南街和长白五路交汇处
入住时间	2013-12-31	规划户数	8500户
区域	和平区	板块	长白板块
容积率	2.5	绿化率	35%
开发商	中海地产(沈阳)有限公司	物业费	1.8元/平米。月
车位配比	1：0.5	主要户型	80-10平方米的二房产品

  n  推荐理由：

  企业品牌：项目由国内一线开发商中海地产开发，目前中海在售的中海国际社区、中海寰宇天下项目受到众多客户的认可，企业的建筑品质、物业水平受到较高评价，项目一出即为计划购房的刚需人群所追捧。

  项目及周边规划：项目位于和平区长白岛板块，项目总开发面积达120万平米，是长白岛板块首席规模的精品社区。项目位于长白岛核心区域，生活、交通配套齐全。

  价格优势：根据CRIC房价系统评估，中海国际社区目前价格应在8601元/平米，目前售价8330元/平米，具有较大的升值潜力。与周边项目价格相比，目前价格也极具竞争力。

  4、当月下调项目点评 

  项目点评： 

  1). 项目一：茂业新天地

  n  项目情况

楼盘名称	浑河国际城
估值均价	10816	实际销售均价	10780
开盘时间	2012-09-08	项目地址	沈阳市青年大街185号
入住时间	2013-10-31	规划户数	971户
区域	沈河区	板块	五里河板块
容积率	10	绿化率	0
开发商	沈阳茂业置业有限公司	物业费	3-5元/平*月
车位配比	1:0.5	主要户型	55-65平方米一房产品，100-139平方米二房产品

  华府新天地，华锐世纪企业集团斥巨资打造的超百万平城市综合体，特邀鼎级规划设计公司美国RTKL主笔设计。总建筑面积约160万平米。产品规划为集五星级酒店，城市公寓，5A级写字楼，高端住宅以及城心首个酒吧一条街、大型量贩KTV、超豪华电影院、娱乐城、美食天地等合一的高品质城市CITYMALL。

  下调理由：

  该项目目前剩余在售产品户型较大，总价款较高，故近期成交情况较差；本月CRIC给予不推荐评级，相比周边竞品，本项目无明显竞争力，望开发商在剩余产品的营销策略上可适当采取优惠促销。

  2). 项目二：金地名京三期

  n  项目情况

楼盘名称	金地名京三期
估值均价	9301	实际销售均价	8820
开盘时间	2012-07-22	项目地址	沈阳市铁西区北二路与保工街交汇处
入住时间	2013-10-31	规划户数	700余户
区域	铁西区	板块	保工北板块
容积率	1.43	绿化率	30%
开发商	沈阳金地全胜房地产开发有限公司	物业费	2元/平*月
车位配比	1:0.2	主要户型	80-90平方米二房、110-120平方米三房

  金地名京三期项目规划户数700余户。延续一环城心低密情境，于园区中心以1.43超低容积率创造全新经典生活。新法式城市墅景园林，包括卡乐儿童广场，夏洛特花园……演绎穿越时光的优雅；7000平私家会所顶级标配，阳光泳馆开幕在即，犒赏热爱生活的心灵；丰富的产品类别，包括32层高层、17层小高及5、6层电梯洋房产品；深具个性化的宜居产品，面积区间为90——180平，充分满足丰富生活需求，3.1米超标层高、大尺度通透采光空间、窗窗有绿、户户有赠。

  下调理由：

  该项目上期评级为强烈推荐，本月下调为推荐项目，主要是由于该项目目前在售房源所剩不多，，对于客户的可选择性下降了。但实际售价目前仍明显低于CRIC指导价，故CRIC认为本项目值得出手。

  2013年7月沈阳城市强烈推荐楼盘TOP5

  

排名	项目名称	开发企业	项目售价(元/平方米)	克而瑞指导价(元/平方米)	相差幅度	推荐等级	在榜时间	销售情况
1	京城中心	沈阳星辰地产	8330	9428	13.18%	强烈推荐	1个月	近期推出特价房源，销量可观
2	名流印象	沈阳印象名流置业	6517	7197	10.43%	强烈推荐	1个月	产品定位准确，性价比较高
3	万科公园大道	万科地产	8526	8968	5.18%	强烈推荐	1个月	万科出品，精装修，市场认可度高
4	华润奉天九里	华润置地	9500	9875	3.94%	强烈推荐	1个月	区域准高端项目，性价比较高
5	碧桂园银河城	碧桂园地产	6370	6531	2.52%	强烈推荐	1个月	新品加推，开发商优惠幅度大，持续热销

  数据来源：CRIC系统

2013年7月沈阳市不推荐楼盘TOP5

排名	项目名称	开发企业	项目售价(元/平方米)	克而瑞指导价(元/平方米)	相差幅度	推荐等级	在榜时间	不推荐理由
1	024全时生活体	沈阳能发伟业房地产	9900	8901	-10.09%	不推荐	1个月	体量较小，相对周边竞品无明显竞争力
2	浑河国际城	沈阳富宏地产	5600	5105	-8.84%	不推荐	2个月	产品质量及定位较差，认可度低
3	唯美品格六期	沈阳亿达地产	8200	8162	-0.46%	不推荐	2个月	位置较为偏僻，位于产业园区内
4	清河湾	沈阳华沃置业	6300	6272	-0.44%	不推荐	3个月	开发周长，开发商口碑较差
5	茂业新天地	沈阳茂业置业	10816	10780	-0.33%	不推荐	1个月	所剩大面积产品，总价高，市场认可度低

数据来源：CRIC系统

2013年7月沈阳市在售项目推荐等级上调TOP5

排名	项目名称	开发企业	项目售价(元/平方米)	克而瑞指导价(元/平方米)	相差幅度	推荐等级	销售情况
1	纳帕名门	沈阳中恒银座地产	9310	9701	4.20%	推荐	现房销售，配套成熟
2	中海国际社区	中海地产	8330	8601	3.25%	推荐	央企品牌开发商，市场认可度高
3	恒大江湾一期	恒大地产	5684	5785	1.78%	推荐	恒大产品，性价比高
4	伯爵源筑	沈阳万恒易赛地产	7300	7321	0.29%	推荐	开发商降价，销量上升
5	夏宫城市广场	沈阳夏宫地产	14415	13161	-8.70%	谨慎推荐	高品质住宅，高端物业配套

数据来源：CRIC系统

2013年7月沈阳市城市在售项目推荐等级下调TOP5

序号	项目名称	开发企业	报价	实际 售价	克而瑞指导价 (7月)	推荐等级(6月)	推荐等级(7月)	下调理由
1	华发岭南荟	沈阳华荣置业	7200	7056	7435	强烈推荐	推荐	品牌开发商，销量较好
2	红橡公馆	华润置地	6000	5880	5932	强烈推荐	推荐	品牌地产，销量较好
3	茂业新天地	沈阳茂业置业	11000	10780	10816	谨慎推荐	不推荐	剩余大面积产品，总价高，性价比较低
4	金地名京三期	金地地产	9200	8820	9301	强烈推荐	推荐	高层产品尾盘销售，选择空间较小
5	024全时生活体	沈阳能发伟业	10000	9900	8901	谨慎推荐	不推荐	体量较小，相对周边竞品无明显竞争力

数据来源：CRIC系统

  8月即将开盘项目均为准刚需项目，均价较低

项目名称	企业	区域	板块	产品	CRIC指导价
亿海阳光三期	亿森地产	皇姑区	塔湾板块	二房55-90	6600
格林喜鹊花园	格林	苏家屯	区中心板块	一房40-65㎡，二房64-88㎡，三房95-100㎡	5000
府城铭邸	万恒	东陵区	桃仙板块	二房60-100㎡，三房90-131㎡	4800