克而瑞发布6月沈阳楼市红黑榜 揭密楼价上涨背后的真相

  新浪乐居讯(编辑 王赛)克而瑞数据显示，6月沈阳房地产市场商品住宅价格总体呈现小幅上扬的态势，尤其是一些中档产品，部分项目价格有所上调，一些偏高端产品，价格保持相对稳定。新开盘项目大都采取大幅折扣以吸引客户，从而使得开盘保持良好的去化水平。

  克而瑞沈阳机构为您点评沈城楼盘，看哪些楼盘值得购买，哪些楼盘暗藏猫腻；哪些楼盘具有升值潜力，哪些楼盘报价虚高。

  1、当月强烈推荐项目点评

  1) 项目一：三一新境界 

  n  项目情况

  三一新境界位于沈阳市铁西新区，紧邻沈辽路，傲居沈阳西城门户，既享有城市新都心的未来发展前景，又与老城区的成熟与繁华咫尺为邻。项目毗邻一府两院，与全省最美的大学校园——沈阳化工学院仅一路之隔，200万平米的生态校园，15万平米熙湖，70万平米世纪高尔夫球场及浑河环伺四周，独具政治、人文、自然三大稀缺资源，地脉优势无可比拟。

  推荐理由：

  一、品牌溢价突出：三一•新境界是三一集团下属——竹胜园地产继三一•新天地后在沈阳开发的第二个项目。项目总建筑面积12余万平米，以国际经典的ARTDECO风格设计，使自然景观与经典艺术完美融合，并将ARTDECO的设计延续到景观与建筑的细节空间，使项目内外浑然一体。在成就绝好品位的同时，亦刷新了西城高端精英人群的居住氛围，提升区域整体人居高度。

  二、户型面积段多样：该项目主力户型为二房、三房产品，二房产品面积段为75-85平方米的小两房设计，三房产品面积段为85-115平方米的小三房设计，适合刚需和首改客群，户型方正，使用率高，深得客户喜爱。

  三、地段优越：项目位于经济开发区的核心位置，周边有铁西新区产业一线、101、283、206等公交车站，项目与化工大学、工业大学咫尺相邻，学术氛围浓烈。

  项目二：恒大雅苑一期

  沈阳恒大雅苑项目位于文大公路南，京沈西二街西，项目总体规划 358.78 亩，总建筑面积约60.7 万平方米。容积率 2.54 。其中 首 期建设用地约88 亩，总建筑面积约135902 万平方米，共 9 栋，住宅总计 1264 套。首期建筑类型：高层、公寓；首期将建配套设施为：综合楼及商业。

  推荐理由：

  区位优势日益显现：恒大雅苑位于皇姑区方溪湖村，临近沈北大学城，该区域属于北三环待开发区域，区域具有一定的升值空间，目前项目周边只有190路一条公交线路，周边生活交通配套有待完善，但随着地铁二号线延线的开通，周边配套的逐步完善，改区域的前景看好。

  适销户型：项目住宅以54平方米的一房户型和90-100平方米的二房产品为主，适合投资及刚需客群，产品定位准确，规划合理，同时精装产品，省去了二次污染问题，为投资型客群带来了方便，改项目以其较高的性价比深得客户的欢迎。

  价格优势：根据CRIC房价系统评估，恒大雅苑目前价格应在6480元/平方米，目前售价5880元/平方米，具有较大的上涨潜力。与周边项目价格相比，目前价格也极具竞争力。

  项目三：华发岭南荟 

  项目情况

  华发岭南荟项目位于浑南新区朗日街。紧邻奥体商圈，可享受万达广场、亿丰时代广场、沃尔玛、乐购等配套，邻近城市轻轨以及118、238、291等公交车站，交通便利；医疗配套完备，陆军总院、盛京医院均10分钟内车程。项目以刚需和首改为主要客群，设计主力户型为50平米的一房，88-91平方米的二房和119-122平方米的三房，总户数月1700户，大约将于13年年底交房。

  推荐理由：

   一、品牌溢价突出：项目为华发集团开发，由珠海华发物业管理服务有限公司沈阳分公司提供社区物业服务。珠海华发集团公司成立于1980年，历经28年励精图治，华发集团不断发展壮大，逐渐形成了以房地产开发为核心，包括教育产业、投资担保、汽车销售、物业管理在内的几大主营业务体系，并向文化产业等新兴领域拓展，由此发展了包括控股一家上市公司、16家全资子公司在内的企业组织体系。 

  二、户型面积段多样：以刚需和首改为主要客群，户型既有适合投资活刚性需求客群的50平一房小户，也有适合改善人群的120平产品和其他洋房产品。多种面积段结合，既满足了刚性需求购房者购买能力，也满足了改善类客群追求生活品质的需求。

  三、地段优越：项目位于浑南新区的核心位置，周边有118、238、291等公交车站，距离地铁二号线不远，更有城市轻轨正在建设中，受奥体商圈辐射，购物便利。建筑大学和音乐学院均在项目周边，学术氛围浓郁。

 

 

2、   当月不推荐项目点评

  项目点评：

  1)项目一：夏宫城市广场 

  项目情况

  不推荐理由：

  区位优势：夏宫城市广场位于五里河板块核心位置，项目周边配套齐全，万豪酒店、索菲特酒店等准五星级酒店环视左右，世茂百货、久丽商场近在咫尺，项目地理位置优势明显。

  主力户型：项目以一房、二房户型较多，一房面积区间70-80平方米，二房面积区间105-160平方米，户型规划面积较大，适合高端客群。

  价格优劣势：根据CRIC房价系统评估，夏宫城市广场目前价格应在13160元/平方米，目前售价15035元/平方米，项目目前定价偏高，周边同质化产品较多且定价均低于本项目，在产品竞争上无明显优势。故CRIC评价为不推荐产品。

  2) 项目二：清河湾

  项目情况

  不推荐理由：

  区位优劣势：清河湾项目位于21世纪广场板块，处于大浑南新区的中心位置，交通配套齐全，商业配套日趋完善，但项目的东侧临近告诉公路，噪音比较大。

  主力户型：项目以80-100平方米的二房产品居多，适合刚需型客群，但该项目的户型规划存在一定的不足。

  价格优劣势：根据CRIC房价系统评估，清河湾项目目前价格应在6272元/平方米，目前售价6300元/平方米，项目目前定价明显低于板块均价，但市场反应一般，成交情况一般。分析原因：首先，项目本身营销推广环节出现问题，项目出现一些负面言论；其次，项目产品规划不是很适合当地市场；最后，项目先期物业服务不是很好，给项目销售带来一定影响。

 

 

  3、当月上调项目点评 

  1). 项目一：香槟国际 

  项目情况

  保利•香槟国际项目择址一环东，沈河区核心区位，执掌城市优越资源；东侧紧邻东陵公园、棋盘山旅游度假区等领先生态旅游资源，生活难得悠闲享受；与保利花园隔街相望，深受保利花园的成熟生活氛围浸染；南临东陵西路，西近东西快速干道，东毗沈抚立交桥，位于未来地铁一号线东延线，畅达交通直通全城，顷刻抵达中街；周边兴隆百货大东店等生活配套完备，生活氛围浓郁。同时，更拥有贝斯特保利双语幼儿等、东陵小学、一三六中学、一四九中学、保利花园小学等优质学校林立，助力精英启程。

  推荐理由：

  一、品牌溢价突出：项目为保利集团开发，由保利物业提供社区物业服务。保利作为国内首屈一指的开发商，品牌优势，价格优势明显，在全国都具有很强的号召力，保利集团开发项目在沈阳成交情况一直处于较高水平； 

  二、地段优越：项目位于东一环，区位资源优势明显，属于一环旁少有的高品质多层产品，交通配套齐全。

  三、产品优势：多层产品均为三房产品，适合首改及多改客群，一环边稀缺多层产品，未来升值潜力巨大。

  2).  项目二：万科朗润园 

  项目情况

  推荐理由：

  企业品牌：项目由国内一线开发商-----万科集团开发，此前万科集团已在沈阳开发过众多项目，如万科城、万科城市花园、万科花园新城、四季花城、魅力之城等等，受到众多客户的认可，企业的物业水平受到较高评价，项目一出即为计划购房的刚需人群所追捧。

  项目及周边规划：项目位于铁西区建设公园板块，项目总开发面积达18万平米，是建设公园板块首席规模的精品社区。紧邻北二路商圈、铁百商圈、太原街商圈等大型生活配套都已成熟，周边交通、商业配套齐全。

  价格优势：根据CRIC房价系统评估，万科朗润园目前价格应在8859元/平米，目前售价8730元/平米，具有较大的升值潜力。与周边项目价格相比，目前价格也极具竞争力。

 

 

  4、当月下调项目点评 

  1). 项目一：浑河国际城

  项目情况

  浑河国际城由沈阳富宏房地产开发有限公司斥巨资打造的高品质生活社区，项目总占地面积近10万平方米，总建筑面积26万平方米，绿化率35%。项目位于未来城市行政生活核心——大浑南临空经济区。项目地处南京南街与红椿路交汇处，东临新市府、全运村，咫尺新南站，南接体育运动学院、国际会展中心，西邻城市主干道南京南街，北侧为红椿路(2013年将更名为全运路，可直达全运村)，向北三公里即可达长白岛；近距奥体中心及南部大学城等。

  下调理由：

  地理位置：项目位于苏家屯区南京南街，周边配套较差，目前只有一路公交车通过，生活较为不便

  价格因素：项目目前在售为多层产品，开发商报价5600元/平方米，对于本区域多层产品来说，价位比较合理，但产品户型规划较差，同时受到南面恒大名都高层影响，产品整体采光较差，加之产品为砖混结构，市场认可度较低，故CRIC给出的指导价低于开发商报价

  企业因素：该项目开发商属于二线开发商，与周边区域开发商在知名度上存在一定的差距，百姓认可度不是很高。

  2). 项目二：万科鹿特丹

  项目情况

  万科•鹿特丹花园地处长白二、三街之间，长白一路北侧(新加坡城东侧)，距离万科城约2公里。周边步行5分钟的范围内拥有5条公交线路(149、154、165、327、324)，可方便达到市内各区。政府刚公布的地铁规划中，鹿特丹将在4号和9号地铁沿线上。4号线今年开工，2018年竣工，从沈阳南站，经长白岛、太原街、沈阳北站，至蒲河岛站，其长白南站由鹿特丹步行十分钟可达。9号线金沙湾站就在鹿特丹西侧，近在咫尺，计划13开工，2018年竣工。届时，鹿特丹将成为双地铁交汇口，出行更加便利。

  下调理由：

  本项目上月评价等级为强烈推荐产品，该产品性价比比较突出加之上月新加推2栋楼，推出一系列优惠促销活动，产品成交火爆；本月该项目做出推荐评级，主要是由于优惠促销力度有所降低，产品价格有一定的提升，故给出推荐评级。

 

 

  2013年6月沈阳城市强烈推荐楼盘TOP5

  数据来源：CRIC系统

  2013年6月沈阳市不推荐楼盘TOP5

  数据来源：CRIC系统

  2013年6月沈阳市在售项目推荐等级上调TOP5

  数据来源：CRIC系统

  2013年6月沈阳市城市在售项目推荐等级下调TOP5

  数据来源：CRIC系统

  7月沈阳城市商品房新开盘项目表