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乐居楼盘测评系列 测评师：孟凡玲

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

拥有恒温泳池、双层星空音乐剧场等独特园林景观，主推大平层产品，是和平湾板块的高品质改善住区。

【项目亮点】

1、位于沈阳热门的和平湾板块，享有沈阳“一河两岸”政策发展红利，地段价值明显。

2、规划125-185㎡带装修大平层产品，高规格装修标准，打造沈阳高品质改善住区。

3、园区以威尼斯城市格局为模板，拥有恒温泳池、270°环水画廊、双层星空音乐剧场等独特园林景观。

【价格分析】

华发龙湖天曜高层均价23000-24000元/㎡，洋房均价27000-28000元/㎡，板块内在售新盘较少，其中方大·长白一品高层均价23000元/平米，洋房均价29000元/平米，华发中东和平首府均价约20000元/平米，中海领馆壹号小高层均价约23000-33000元/平米。周边二手房大多数为本地房企建设，二手房数量较多，例如马总花园挂牌均价约15200元/平米，新加坡挂牌均价约16500元/平米，长白新城挂牌均价约11700元/平米，房龄基本在6-10年，相比之下，华发龙湖天曜作为该板块的高端改善住区，以及品牌自身影响力，新房产品仍具有优势。综合来看，项目区位优势明显，产品适合改善人群选择，同时地处的和平湾板块作为和平区的重点发展板块，享有沈阳“一河两岸”政策发展红利。商业、生态、教育配套完善，科创引领与领事馆驱动的板块定位，加上地铁9号线的加持也会加速该板块的发展，地段价值明显。另外，项目自身产品优势明显，主打高品质带装修大平层产品，园区配套恒温泳池、270度环水画廊等。项目临近和平一校（分校）、126中学（分校），12年一站式教育，教育配套完善。邻近长白岛森林公园、哥德杯世界足球公园，生态资源丰富。长白华润万象汇、鹿特丹生活广场等，可享长白岛商业配套。随着项目各项配套的不断完善，对项目的保值和增值有一定推动作用。

【楼盘规划】

华发龙湖天曜占地面积为12.5万方，容积率为2.0，绿化率35%，共计规划21栋产品，其中9栋为26层封顶的高层产品，12栋为11层封顶的洋房产品，交付时间为2024年底。

项目定位为豪宅产品，拥有恒温泳池、270度环水画廊、双层星空音乐剧场等，为业主打造舒适的居住体验。

在售产品方面，高层和洋房产品在售，高层建筑面积为约125-145平米，洋房建筑面积为155-185平米，高层均价22000-25000元/㎡，洋房均价26000-29000元/㎡。在户型设计上，三居室起步设计，适合改善人群选择。特别是洋房185平米户型，可达到270度环幕观景的效果，视野开阔，采光俱佳。

【楼盘基础信息】

1、容积率为2.0，属于正常水平，可以为主业带来安静、宽松的生活空间，确保隐私和安全性。

2、绿化率为35%，高绿化率可以带来更加舒适的居住环境，项目的绿化率优于一般水平。

3、人车分流的设计，可以保证园区内业主的安全，增加居住的舒适度。

【户型分析】

该户型建筑面积为125平米，规划为三室两厅两卫，户型方正，功能性强，改善三居室的设计，可以满足一家三口的居住需求。

双南向卧室设计，南向整体开间达12.1米，保证充足采光。主卧和次卧都是朝南，阳光较好。主卧采用套间设计使用面积约23平，独立卫浴带衣帽间，功能完善。北向卧室临近主卧，可作为儿童房，方便家长照顾孩子。

客厅开间5.8米，南向两个卧室连接飘窗，可以改造成茶室或者观景台等，兼具实用性和功能性，为生活增减更多的乐趣。

餐厨一体，动线流畅，餐厅可同时容纳多人就餐，可满足和家人享受亲子时光以及和朋友小聚的双重需求。

厨卫方面，U型厨房，三面操作台，更流畅科学的动线规划，方便业主享受烹饪时光。卫生间为明卫设计，在一定程度上缓解了卫生间容易潮湿的问题。

入户玄关设计，玄关处增加了收纳柜，可以放置日常出门需要用到的包包和鞋子，增加了整体的收纳空间。

洋房标准层185平方米-四居室-建面约185㎡

该户型建筑面积为185平米，规划为四室两厅三卫，超180平米的户型面积，格局方正，功能分区明确，既有“大宅感”，又兼具私密度以及舒适性。同时四居室的设计亦能满足家庭成长的需求，可满足三胎和三代同堂的居住需求。

三卧室均朝南，居室内的光线比较充足，居住的舒适度高。南向四面宽达18.3米，客厅开间7.7米，客厅面积达39平，除了可提供很好的采光，视野更加开阔，并且大客厅南向开间为7.7米的观景窗，西侧带有6.35米宽的观景窗，270度环幕观景，视野开阔，采光俱佳。

主卧和次卧均为套间设计，主卧配有独立卫浴和衣帽间，居住舒适度高。次卧带卫生间的设计，可以方便家里老人或者客人居住，隐私性强。并且大户型的设计可以使得各生活场景的服务功能被强化，在舒适度上更加贴合高端人群的居住需求。

厨卫方面，U型厨房设计，方便业主展开家务，空间利用率高并且贴心预留了冰箱位。餐厅北向开窗，通透性能更佳，餐厨一体，可同时最多容纳8人同时就餐，方便好友聚会。三卫设计，使用方面，可以告别早上洗漱的“早高峰”，更加节省时间。

【交通出行】

轨道交通：距离沈阳地铁6号线（在建）竞赛地铁站约483米，沈阳地铁9号线曹仲站约1.2公里。其中沈阳地铁9号线已开通，该线路北起于洪怒江公园，南达浑南建筑大学，途经浑南区、铁西区、于洪区三个重要区域，可便捷到达铁西广场、沈辽路、奥体中心等。

公共交通：周边主要公交路线分别为：V101路、浑河雷锋号南线、173路、324路、109路支线。其中距离V101路马总花园站约718米，可直达地铁2号线和9号线的换乘站奥体中心站，便捷实现地铁换乘。另外，距离324路三山集团站约637米，可直达太原街、沈阳北站、长白万象汇等重要商圈，工作日早晚高峰该路段有轻微堵车，发车间隔时间为5-8分钟，早晚高峰乘客流量较高，其他时段通达度良好。

自驾：项目临近竞赛路，该路段南向接驳平融路，平融路向西驳南阳湖街，可直达于洪区，向东接驳浑南大道快速路，可通过快速路连接沈阳重要主干道青年大街，直达沈阳主城区。浑南大道快速路和青年大街工作日高峰时间稍显拥堵，其他时段通达度良好。

【周边配套】

教育配套：项目临近和平一校和平湾分校和126中学和平湾分校，两所学校将于今年9月正式开学。据悉，学校有音乐厅、体育馆、400米标准跑道、约1500平方米超宽接送广场等超高配建，名师骨干与新生力量组成师资阵容，也成为周边住宅项目提供了的优质教育资。

医疗配套：5公里范围内有沈阳于洪阳光医院、沈阳市长白岛肛肠医院、中国医科大学附属盛京医院滑翔院区、辽宁省妇幼保健院。据悉，中国医科大学附属盛京医院是一所大型综合性现代化数字化大学附属医院，中国医科大学附属盛京医院滑翔院区占地面积 6 万平方米，滑翔分院依托本部雄厚的技术实力，目前医院开设了综合急诊、呼吸、消化、循环、肾病、神经、血液、普外、骨外、胸外、神经外科、妇科、儿科、眼科、耳鼻喉、口腔、中医、皮肤、止痛、康复等 20 个医疗专科，日均门急诊量近千人次，可满足周边人们的就医需求。

商业配套：周边多家商业配套，4公里范围内有中东港·华发商业综合体、长白华润万象汇、鹿特丹生活广场、维华商业广场、山姆会员店等，方便人们购物和娱乐。

公园配套：5公里范围内有哥德杯世界足球公园、浑河晚渡公园、长白岛森林公园、罗士圈生态公园、沈水湾公园。据悉，哥德杯世界足球公园位于和平区长白岛西侧，东起长大铁路，西至老背河，南起浑河大堤，北至浑河，全长3.3公里，是个扁扁的条带状公园。公园总面积86万平方米，拥有40片足球场以及40万平方米的草坪、地被及水生植物，拥有自行车道、跑道、足球元素雕塑区，1.3万平方米的人工湖以及多种园林小品等景观。

建面125-145平米三居至四居，适合对居住地段、产品品质比较注重的高端改善置业者。

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