正文

  一线视角，带你买房不迷路。本期测评楼盘——保利云上

  一、项目概述

  保利云上坐落于东湖板块，主推生态低密洋房住区，规划建面约118-170平米小高层和洋房产品。

  二、适合人群

  总价区间为206-374万元，适合对居住环境、产品品质比较注重的高端改善置业者。

  三、区位优势 ：东湖新兴板块 地段价值明显

  保利云上位于浑南区。浑南区是沈阳市的行政中心、全国首批高新区、沈大国家自主创新示范区沈阳片区的核心区、中国（辽宁）自贸试验区的重要承载区。

  浑南区城市道路交通便捷，京沈、沈哈、沈大、沈丹、沈吉、沈通等多条高速公路相衔接；桃仙国际机场通航国内外81座城市，为国家一级干线机场、东北地区航空运输枢纽；沈阳港构建了“沈阳—营口—大连”陆海联运通道系统；高铁沈阳南站作为东北地区最大的综合交通枢纽，衔接哈大、沈丹、京沈等多条铁路线。

  当今，浑南区已经进入沈阳新主城角色，万达、华润、龙湖、恒大、融创、万科、旭辉、星河湾、中海等品牌房企进驻建设高端住宅，全运万达广场填补区域内大型综合商业空白，在建的龙湖天街、沈阳环球港将进一步丰富商业配套，如今常住人口已达约78万人。仅从房价表现上看，2017年起浑南区新建商品住宅价格走上上涨快车道，如今区域价格相比2014年发展初期已经翻番。由此可见浑南区的整体升值潜力还是不错的。

  保利云上位于东湖板块，从区位上看，东湖板块位于主城二环周边，“一河两岸”东端，并位于大东、浑南、沈河三区的交界处，区位优势十分明显。板块内不仅有浑河、长青公园等自然资源优势，交通也十分便利，近几年，板块内东塔桥、长青桥、新立堡桥陆续建成通车，大大缩短了板块与主城的距离。同时，有轻轨5号线直通奥体，另有275路、155路、224路等多条公交线路，通达中街、奥体等主城核心商圈。

  根据浑南区政府“十四五”规划空间布局部分，在近五年内，东湖板块新近规划双利好，一方面为建设王家湾总部基地，未来或为诸多中小企业选址提供便利，从而带动区域经济发展，另一方面湖将依托“商业+数字”融合发展模式，打造东湖核心商圈。依靠毗邻新兴产业集聚区的区位优势，构建线上线下融合全场景化新型商贸流通体系，打造“新零售”消费场景。

  板块价值的不断提升，所带来的是开发商和购房者对板块的一致认可，目前，板块内已有保利、万科等多家品牌房企入驻。

  总体来看，东湖板块作为“一河两岸”的东端拥有大面积净地可开发的潜力板块，2021年，在新规划的助力下，东湖板块的发展潜能必将被进一步激发，随着各大品牌房企的入驻，加上人口数量，政策利好等资源加持，也将会把东湖板块推向了新的发展点。

  四、楼盘特色：低密生态改善洋房住区

  保利云上占地面积9.58万方，绿化率35%，容积率1.8，规划总户数为1230户，项目规划29栋住宅产品，其中园区共计规划8栋20F精装小高、1栋11F洋房以及1栋5F洋房、19栋6F洋房，洋房产品占比近70%。

  项目的高层户型打造客餐厨通透户型，堪比洋房，洋房产品为纯正6层，容积率仅为1.8，为市区二环不可多得的低密户型。其中洋房产品在户型设计上为三房、四房产品，户型整体设计均为大开间短进深，整体洋房为主的低密布局，采光，视野，通风效果好，部分洋房首层产品赠送采光下跃、下沉式庭院及大面积私家花园，充分提高业主居住的舒适度。

  在售产品方面保利云上小高层建筑面积为118、135平米，小高层为20层封顶，洋房建筑面积为125、145、175平米，洋房为5-11层封顶。小高层均价约17500-18500元/平方米，洋房均价约22000元/平方米。

  五、户型分析：南向大面宽 采光充足

  118㎡三室两厅两卫户型分析：

  该户型建筑面积为118平米，规划为三室两厅两卫，户型方正，功能性强，改善三居室的设计，可以满足一家三口的居住需求。

  南向三面宽约10.6米，双卧室朝南，使得客厅和卧室都有良好的采光。客厅开间约4米，保证客厅采光充足且敞亮。整个动区纵深约9.6米，可以给业主有充分的动区活动空间。

  主卧为套房设计，带有独立的卫生间，面积约21平米保证空间舒适以及大限度采光。次卧，同样方正舒适。

  值得一提的是该户型配有独立家政间，可以增加整体的收纳空间，功能性强。整体布局上做到动静分离，动区与休息区互相分开，让实际居住体验更佳。

  145㎡四室两厅两卫户型分析：

  该户型建筑面积为145平米，规划为四室两厅两卫，户型方正，采光充足，功能分区明确，空间利用率高。

  双南向卧室设计，南向整体开间达11.7米，其中客厅开间约4.5米，保证充足采光。主卧采用套间设计，使用面积约23平，带有卫生间和衣帽间，可以很好的保护业主的隐私，居住舒适度高。

  南向客厅和次卧连接7.8米宽的开敞阳台，可根据自己喜好，布置成小花园、休闲空间等，延伸居家空间，功能性强。布局方面，做到动静分离，确保日常会客、玩耍等活动与休憩分隔，既保护个人隐私，又互不干扰。餐客厨一体，动区动线流畅。

  厨卫方面，L型厨空间利用率高，方便烹饪美食，享受美好就餐生活；卫生间为明卫设计，在一定程度上缓解了卫生间容易潮湿的问题。

  六、公共交通：公共交通便捷 自驾通达主城

  轨道交通：

  保利云上距离沈阳地铁9号线建筑大学站约2.9公里，地铁10号线长青桥站约3.5公里，其中沈阳地铁9号线可便捷到达铁西广场、沈辽路、奥体中心等。

  沈阳地铁10号线南北途径沈阳浑南区、沈河区、大东区、皇姑区、于洪区五大城区，可便捷到达丁香湖、中医药大学、东北大马路等重要站点。另外，距离有轨电车5号线万科新城站约607米，可直达建筑大学、浑南图书馆等重要站点。

  公共交通：

  保利云上周边主要公交路线包括：155路、224路、387路、387区间、275路等，其中距离155路浑南东路祝科街站约591米，可直达地铁2号线和地铁9号线的换乘站奥体中心站，便捷实现地铁换乘。另外224路可便捷直达沈阳北站、惠工广场、大西门等重要地点，该路线工作日早晚高峰该路段有轻微堵车，早晚高峰乘客流量较高，其他时间段适中。

  自驾：

  保利云上位于浑南区祝科东二街，祝科路向西北方向接驳东塔跨浑河桥，可直达沈河区，通达沈阳主城区。向东南方向接驳沈阳南二环、南三环，通过二环路、三环路可达浑南、沈河、大东、于洪等重要区域。东塔跨浑河桥及二环路、三环路工作日高峰时间稍显拥堵，其他时段通达度良好。

  七、配套情况：学校和公园配套完善

  教育配套：

  保利云上距离浑南实验中学约715米，浑南科汇高级中学约1.9公里，浑南区第五小学约2.7公里，沈阳建筑大学约3.3公里，沈阳音乐学院南校区约3.4公里，沈阳市第七中学约3.7公里。

  据悉，浑南区第五小学创建于2013年9月，学絞现有400名学生,15个教学班,42名教职工。学校整体占地面积20357平方米，建筑面积15467平方米，教学楼内部各专用教室、功能教室一应俱全、设施完备。

  医疗配套： 

  保利云上距离沈河蔡氏骨科约2.8公里，沈阳康逸中医院约3.6公里，沈阳市精神卫生中心约4.7公里，沈阳二四五医院约4.8公里。其中沈阳二四五医院是一所三级甲等医院，占地面积39600平方米，建筑面积31240平方米，编制床位520张。医院设有临床、医技科室26个，门诊部3个。主要为广在患者提供医疗、预防、保健、康复服务、医院妇产科、心血管内科、眼科为医院重点专科。 

  公园配套：

  保利云上距离沈阳长青湾公园约2.1公里，沈河区体育公园约2.4公里，浑河森林公园约3.1公里，方家栏公园约3.7公里。

  据悉，长青湾公园位于浑河南岸,长青桥和东塔桥之间，公园内建有2座标准足球场，以星星为元素的广场，各种灯光，名贵树木、花卉及星座人行道等。长青湾主要是以自然景观为主，园内植被茂盛，郁郁葱葱，景色十分宜人，河中多个小岛，生态环境理想。

  其他配套：

  商业配套方面，保利云上距离新生活广场约4公里，邻里广场约5.4公里，龙之梦购物中心约6.1公里，步阳商业广场约6.3公里，方便人们购物和娱乐。

  八、价格描述：与周边新房相比价格优势不明显

  保利云上小高层均价约17500-18500元/平方米，洋房均价约22000元/平方米。周边新房产品较少，例如万科翡翠观澜小高层18500元/平米，碧桂园云顶整体均价约22000元/平米。相比之下，保利云上相对于周边新房产品，价格优势不明显。

  周边二手房多为品牌开发商建设，根据建设年限、房屋质量、装修品质、教育配套等因素，价格跨度区间较大，7500-11000元/平不等，综合多方面来看，保利云上作为保利高端云系低密产品，以及房企品牌影响力，新房产品仍具有优势。.

  综合来看，保利云上项目位于东湖板块，板块内路网建设发达，地铁+公交+轻轨三重出行方式，交通便利。在浑南区十四五规划中，将东湖板块列入区域内重点发展的五大板块之一，该板块将构建线上线下融合全场景化新型商贸流通体系，打造“新零售”消费场景。同时项目周边还规划有文体活动中心、国际级活动功能区，是一河两岸重点打造的区域板块。

  另外，从生态资源上看，项目北侧紧邻浑河、长青湾公园，生态资源丰富。从产品上看，项目主打低密生态改善型洋房住区概念，洋房产品为纯正6层，为市区二环不可多得的低密户型。随着东湖板块利好政策的不断落地和完善，也为项目的保值和增值提供助力。

  九、项目亮点

  区位优势明显 交通便利

  项目坐落于东湖板块，沈阳新兴置业板块。板块内拥有了集地铁、轻轨、城市主干道于一体的立体化交通网络。

  低密洋房  居住舒适

  主推5-11层封顶的低密洋房产品，容积率低至1.8，居住舒适度高。

  生态资源丰富

  保利云上北侧临近浑河和沈阳长青湾公园，生态资源丰富。

  南向大面宽 采光充足

  主推的118平方米三居室，南向面宽达10.6米，采光充足。