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乐居楼盘测评系列 测评师：马迪

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

位于红旗台板块，规划建设品牌幼儿园，同时将引进中小学，打造12年一站式教育体系。

【项目亮点】

1、区域规划不断升级，板块进入发展快车道，全维配套加持，增加项目自身的溢价能力。

2、规划特色风情商业街，引入12年一站式教育资源，建设多元化文化设施，打造全能生活小镇。

3、以江南美学园林为设计理念，建设近1000平的园区景观，让居者不出家门就能享受到江南美景。

4、推出建面79-103㎡小高层产品以及98-108㎡洋房产品，多元化的产品设计给置业者更多的选择。

【价格分析】

东升鸿璟园在售小高层均价为7400元/㎡，洋房均价为8500元/㎡。目前板块内暂无新盘在售，东升鸿璟园项目的稀缺性还是较强的，后期增值保值能力较好。东升鸿璟园周边二手房大多数为本地房企建设，二手房数量较多，例如中港城永安嘉苑挂牌均价约7800元/㎡，意大利风情小镇挂牌均价约9800元/㎡，世代书香小区挂牌均价约5800元/㎡，房龄基本在6-10年，相比之下，东升鸿璟园作为该板块的品质住区，以及品牌自身影响力，新房产品仍具有优势。综合来看，东升鸿璟园项目位于红旗台板块，板块内路网建设发达，周边多条公交线路、与规划中地铁13号线构建完善的立体交通网络，为业主出行提供了便利条件。同时项目由品牌房企东升置业开发。品牌实力为项目保值奠定了一定的基础。同时依托便捷的社区商业、教育等配套资源，具有一定的保值与增值潜力。

【楼盘规划】

东升鸿璟园位于沈胡路与永跃街交汇处，占地约16.2万㎡，建筑面积约37.2万㎡ ，整体规划共有52栋住宅，住宅总户数2603户，包括24栋6-8层的电梯洋房和28栋16层的小高层，59户高举架围合式商业组成。

项目采用1.6的低容积率，35%绿化面积，都在着力打造低密宜居的居住环境。在小区园林设计上，采用的是以江南美学园林为设计理念，建设近1000平的园区景观，让居者不出家门就能享受到江南美景。同时将配建工人文化宫、小镇图书馆、体育馆等多元化文化设施，让业主们的休闲生活更加丰富。

在户型设计上，采用的是二至三居室，能够满足不同家庭的成长需求。全明的户型也提升整个房间的采光和通风效果。

目前项目已开盘，小高层均价为7400元/㎡，洋房均价8500元/㎡。

【楼盘基础信息】

1、占地约16.2万㎡，是一个体量较大的生活社区。

2、1.6的容积率低于市场上的正常水平，打造一个低密宜居的社区。

3、35%的绿化面积，较高的绿化率能够给居住者提供一个较为舒适的宜居环境，对小朋友和老人很友好。

【户型分析】

高层建面80㎡户型-二居室-建面约80㎡

该户型建筑面积为80㎡，规划为两室两厅一卫。全明的户型设计，南北通透。主卧连接飘窗、客厅连接敞开式阳台，都增加房间的实得面积。同时可以根据自己喜好延伸居家空间，功能性强。布局方面，做到动静分离，确保日常会客、玩耍等活动与休憩分隔，既保护个人隐私，又互不干扰。

客厅开间3.5米，餐客一体增加了客厅整体使用面积，整体进深约9.6米，动区面积33.6㎡，周末可邀三两好友在此相聚，增加生活的情趣。主卧开间3米，确保通风和采光，室内面积大小适中，不会有局促的感觉，整体感觉还是较为舒适的。次卧位于北侧，可作为子女房，与主卧互不打扰，确保各自生活私密性。

厨卫方面，U型厨房空间利用率高，方便家务。厨房带有窗户，可以一定程度上缓解厨房油烟的问题。进门右手边可放置一个的玄关柜，增加了房价的收纳面积，也能让空间上看着更加整齐。

洋房建面107㎡-三居室-建面约107㎡

该户型为建筑面积107㎡，规划为三室两厅两卫，三房的设计，兼具实用性和舒适度，能够满足二孩需求和三代同堂的居住要求。

南向面宽10.2米，给足阳光、居住空间尺度和仪式感。客厅开间3.7米，采光、观景都可获得优质体验，且连接景观阳台，可在此处增加晾晒区，也可改造成小花园或者休闲区，打造一个属于自己的休闲小天地。

阳台、客厅、餐厅、厨房相连，进深达11.85米，形成一条动线功能区，在视觉上达到放大空间的功能。餐厅可放置一个4人位餐座椅。厨房采用U型设计，同时预留了冰箱位。厨房带有明窗，起到了采光明亮、加大了以油烟为主的污浊空气排出的作用。

主卧置于最里面，充分保证了主人的休息及学习的静谧，可保障主人的私密性。开间3.5米，可放置1.8米大床和两个床头柜、主卧大衣柜等，充分提高了主人的生活居住舒适度。独立的卫生间缓解了在早晚用水高峰的尴尬。北向卧室可作为老人房或者儿童房使用。

公卫临近3个居室，使用方便，动线流畅。在入户区有面积较大的玄关走廊，入户处的玄关柜可增加室内的储存空间，也可以在一定程度上保护业主的隐私。

 

【交通出行】

轨道交通：距离地铁一号线迎宾路站约3.7公里，距离地铁一号线于洪广场站3.8公里。据悉，地铁一号线东西贯穿沈阳大东区、沈河区、和平区、铁西区、于洪区五大城区，可便捷到达太原街、中街、铁西广场等沈阳重要商圈。沈阳地铁9号线途径沈阳浑南区、和平区、铁西区、于洪区四大城区，可便捷到达铁西广场、奥体中心、建筑大学等重要站点。

公共交通：项目专门开设了业主巴士，线路是从中港创业大厦到于洪广场地铁站。同时项目3公里内有135、187、102、181、153等多条公交线路，其中距离135路公交东民站约500米左右。乘坐135路公交可到达铁西森林公园、铁西广场、和平广场、南湖公园、展览馆、陆军总院的热门站点。工作日早晚高峰该路段有轻微堵车，发车间隔时间为8-15分钟，早晚高峰乘客流量较高，其他时间段适中。

自驾：项目位于沈胡路与永跃街交汇处，项目南侧为沈胡路，向东连接东平湖街，可便捷前往于洪区、铁西等市内主要街区。项目西侧为永跃街，通过永跃街能够到达迎宾路高架桥，可便捷去往市内五区。

【周边配套】

教育配套：东升鸿璟园项目将配建品牌幼儿园，引入优质小学、中学，打造12年一站式教育模式。同时项目5公里内覆盖南京一校，126中学、沈阳市奉天高级中学、东湖学校、沈阳市清乐围棋学校等多所中小学校。据悉，沈阳市奉天高级中学是“沈阳市重点高中”，打造了独具特色的升学基地，学校现有教学班50个，在校学生2000余人，教职工200余人，升学率逐年提高。

医疗配套：项目5公里内有社区医院、沈阳市于洪区鸿安中医院、沈阳市于洪区盛京仁和医院、沈阳市于洪区人民医院等多家医疗诊疗机构。据了解于洪区人民医院是集医疗、教学、科研、预防、康复、社区服务、健康教育为一体的二级甲等综合性医院，设有22个临床医技科室。

商业配套：项目规划建设特色商业街区，涵盖生鲜超市、便利店等，满足也业主日常生活所需。项目5公里能够到达于洪广场商圈，有新玛特、富强商场、东湖市场等，满足业主购物的需求。

公园配套：项目5公里有铁西森林公园、和泰公园、西娇园、黄海公园等，其中铁西森林公园，占地68万平方米,面积是劳动公园的近2倍大。园区景色优美,绿草成荫。是市民休闲娱乐的好去处。

规划建设79-108㎡二至三居室，适合于洪区和沈北新区想刚需置业以及改善置业人群。

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