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乐居楼盘测评系列 测评师：杨玉

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。

【评测师点评楼盘】

紧临蒲河湾，园区以错落楼体布局，让每栋建筑都能观赏到一线蒲河自然景观，成为板块内少有的临河景观社区。

【项目亮点】

1、项目开发商为招商蛇口，央企质量保证，同时自持物业，国家一级物业管理。

2、自建滨水商业街，项目7公里范围内多家购物中心，满足业主日常生活配套需求。

3、1.8超低容积率，35%的绿化率，以绿色森林为园林主题，打造沈阳首个森林社区，提升整体居住舒适度。

4、主推建面80-116㎡二至三居室户型，为不同置业需求的的购房者提供多元化的选择。

【价格分析】

目前在售小高层价格约7500元/㎡，在售洋房标准层均价9000元/㎡，其中洋房一层均价为13000元/㎡。板块内在售新房项目相对较多，其中，世茂云图在售高层均价8000-8200元/㎡，洋房均价9000-9500元/㎡；富禹天玺在售高层均价9500元/㎡，洋房均价11500元/㎡。相比之下，招商·瑞园价格优势明显。周边二手房建设年限多数相对较短，售价也相对较高，价格区间为7000-12000元/㎡不等，综合多方面来看，招商·瑞园占据相对完善的配套，以及房企品牌影响力，新房产品仍具有优势。综合分析：招商·瑞园位于平罗湾板块，目前是于洪区重点开发区域，品牌房企不断进驻，且还有大量的土地储备，包括教育、商业规划用地、产业园区等，是沈阳北部新兴的发展板块。此外，通过产业的发展，未来板块有望吸引更多高科技人才在此落户，打造沈阳西北部新兴产业集聚区。

招商·瑞园与南京一校、126中学双学府为邻、蒲河南岸、规划中地铁9号线北延长线、自建滨水商业街等利好要素，配套规划相对完善。

【楼盘规划】

位于沈北西路蒲河景观路与玉秋线交汇处，占地面积约119000㎡，建筑面积约290000㎡，容积率1.8，绿化率35%。一期共规划两栋小高层（18层封顶）、6栋高层（20层封顶）、5栋洋房 ，洋房与高层实现分区管理，整个园区统一又相对独立。在园林的规划上，以绿色森林为园林主题，设计三大便捷生活体系，营造舒适惬意的居住体验。

由央企开发，招商局物业，拥有国家一级物业管理企业资质。园区安全系统，电子巡更，24小时监控，电梯五方对话，连接物业，消防第一时间解决问题，门禁系统，7维静音系统，园区自建滨水商业街，满足日常生活需求。

在户型设计上，两居室起步，户型面积不大但可满足居住者对功能空间的需求，并且两个户型均有飘窗设计，增加的房屋得房率，在兼具功能性的同时也可以很好的控制购房的成本。

招商·瑞园小高层建筑面积80㎡、101㎡，洋房建筑面积106㎡、116㎡，交付时间为预计23年11月16日。。

【楼盘基础信息】

1、11万平的占地面积，较周边楼盘相比较大，突显品牌实力。

2、容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，1.8容积率优于正常范围。

3、绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，35%绿化率优于一般绿化率。

【户型分析】

高层101㎡三室两厅两卫-三居室-建面约101㎡

该户型为建筑面积101㎡产品，规划为三室两厅一卫，户型较为方正，玄关处超大储物柜，可满足置业者对于居住空间的功能性需求。 

客厅设计较为方正，开间3.6米，与同面积户型尺度相当，能够保证良好的通风采光效果。厨房、餐厅相连，便于劳务流线开展，方便就餐。L型厨房，空间较大，有明窗，通风、采光好。餐厅能够放置一个4人位的餐座椅，可以容纳4-5人小聚。

双南向卧室，独立位于客厅的左侧，形成约9.6米的三面宽朝阳。休憩区和活动区互不打扰动静分区合理。南向主卧套房设计，带独立衣帽间、独立卫生间，可以充分保证居住私密性，且主卫带明窗，通风好，避免潮湿。南向飘窗设计，扩大室内视野，饱览室外景观，也提高卧室使用率。另一个南向卧室开间2.7米朝阳，提升居住舒适度。且临近公卫，动线合理。书房可作为多功能房，增加户型的灵活可变性。

洋房116㎡三室两厅两卫-三居室-建面约116㎡

该户型为建筑面积116㎡产品，规划为三室两厅两卫。全明格局，居室空间较大，进深、面宽比例适宜，光照、通风有保证。

三开间朝南，南向三面宽约11.5米，使主卧、次卧、客厅具有良好的采光性与透风性。保证充足采光、清风怡然，保证家庭成员的健康居住需求。客厅开间4.5米，整个客厅空间开阔通畅，具有良好的通风采光效果。餐客厨一体，让就餐的空间更加开阔，无论是家庭聚会还是会客宾朋，能包容无限可能的空间，容纳更多的欢聚时光。

主卧采用套间设计开间3.5米，独立卫浴并配有衣帽间，可摆放1.8*2米标准床位，不会有局促的感觉。各功能完善，南向飘窗设计，提高使用率。另一个南向卧室开间3.25米朝阳，提升居住舒适度。北次卧面积约10平米，且与卫生间相连，方便生活。

厨房为L型厨房设计，只需小幅度的转身和移动，就可轻松顺畅的完成整个“洗、切、煮”操作流线；明厨设计，保持空气流通，减少油烟的污染。卫生间采用双卫设计，既可以摆脱洗漱高峰时的拥挤，也保证了个人隐私，实用性强。

【交通出行】

轨道交通：周边规划地铁9号线北延线旺牛屯站。根据规划，9号线北延线将向北延伸至平罗新城，走行西江街、沈于线、沿线串联下坎子、塔湾、大韩、丁香、造化、平罗等片区。另外，周边还有规划中的11号线旺牛屯站和五台山站。此外，招商·瑞园与地铁2号线航天航空大学站直线距离约5公里，乘2号线可到达北站商圈和青年大街商圈，客流量较多。

公共交通：周边主要公交路线有182路和397路。其中，距离182路辽宁广告学院约2.9公里，可到达正良商圈、大学城商圈、虎石台商圈等；距离397路旺牛屯站约2.5公里，向北可以抵达平罗市场，向南到达北行商圈、塔湾商圈等，在辽宁大学站可与地铁10号线长江街站换乘。工作日早晚高峰客流量较少，较少发生堵车。

自驾：项目南侧为沈北西路，向东约1公里为西江北街，延西江北街向南连接西江街，可便捷到达于洪主城区、北行、铁西广场等地；沈北西路东侧连接沈北路，可以到达正良商圈的华润万家和积家购物中心等。西临造化互通， 可方便到达市内各区，早晚高峰堵车情况较少。

【周边配套】

教育配套：教育资源上，周边学校有平罗湾板块两大优质教育资源南京一校、126中学。其中，南京一校于洪校区已于7月3日开工奠基，该校是南京一校坐落在于洪区的第一所分校，学校为六年制，规划为48班，预计可容纳最多2160名学生，计划2023年9月交付。

医疗配套：距离中国医大盛京医院雍森医院约3.5公里。该院为三级综合性医院，开设内科、外科、妇产科、综合急诊、干诊科（老年医学科）等32个临床及医辅医技科室，在沈阳市内首家推出全病程服务，拥有医用磁共振成像系统、彩色超声系统等先进医疗设备。

商业配套：周边商业配套完善，自建滨水商业街，7公里范围内可以到正良商圈，积家购物中心等，另外，已经开业的沈北吾悦广场、沈北万达广场，都将为项目带来综合性商业配套。

公园配套：生态资源上，紧邻樾距离蒲河生态廊道，临近的小鲸鱼岛建设了蒲河休闲旅游烧烤区，目前已经正式开放，烧烤区域内设置了自助烧烤区、帐篷区、垂钓区、荷花观赏区和鸟类观赏区等，为市民假日休闲提供好去处。

主推建面80-116㎡小高层、洋房产品，适合对品牌房企和物业要求较高刚需及初级改善人群。

以上就是正文的全部内容啦，乐居测评师团队将持续更新【楼盘测评系列】，敬请关注。想要了解更多楼盘细节，可以点击文章开头处楼盘卡片，浏览楼盘详情；同时下方为您推荐了最新的主题楼盘内容哦。