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乐居楼盘测评系列 测评师：马迪

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

项目位于造化板块，容积率低于1.6，绿化率35%，更有34—54米大楼间距，宜居指数较高。

【项目亮点】

1、项目由金科和富禹两大品牌房企联手打造，产品质量、园区品质有保障，后期溢价力较好。

2、项目规划建面80-108㎡小高层产品，涵盖二至四居室，满足家庭成长需要。

3、规划城市元气社群，并在园区内配建3000平幼儿园及3800平商业街区，为业主提供完善的生活配套。

【价格分析】

富禹·金科繁梦里在售小高层均价8000-8800元/㎡，周边新开售楼盘较多，二手房较少。周边在售新房楼盘中绿地新里罗斯福公馆高层均价9000元/㎡，碧桂园天汇高层12000元/㎡，碧桂园大城印象高层均价9800元/㎡。 周边二手房房源较多，有泰华林家元均价7400元/㎡，中海城尚城11000元/㎡，绿地老街坊9200元/㎡。综合多方面来看，富禹金科繁梦里的小高层产品仍具有优势。 综合分析：据了解，造化板块是于洪区重点开发区域，品牌不断进驻，且还有大量的土地储备，包括教育、商业规划用地、产业园区等，是沈阳北部新兴的发展板块。此外，通过产业的发展，未来板块有望吸引更多高科技人才在此落户，打造沈阳西北部新兴产业集聚区。诸多利好因素影响，都将为富禹·金科繁梦里奠定一定的保值与增值潜力。

【楼盘规划】

富禹·金科繁梦里位于西江北街东300米，总占地面积47500㎡，建筑面积111600㎡，容积率1.6，绿化率35%，34-54宽阔楼间距，总规划户数816户，车位数1140个。项目共规划13栋12-16层封顶的小高层产品，主推建面80-108㎡二至三居室。

 

园林景观倡导健康、生态、人文、自然、和谐的设计理念，采用“一轴、一环、两个形象点的设计理念，并且园区里还有不出园林便可健身的“元气园林”“五大阳光氧乐站”“环形彩色跑道”等多种生活场景，打造全龄化全家庭共享互动园区。

 

在户型设计上，设计方正合理，功能性强， 80平标准两房、95平功能三房两卫，108平空间百变，实现四房两卫，以最小的面积设计最大的功能。

 

目前在售小高层楼栋为4#、8#，12-16层封顶，主推2-4居室，清水交付，产品单价约为8000-8800元/㎡。

【楼盘基础信息】

1、4.7万方的占地面积不算大，但配套商业和幼儿园满足了业主的日常生活需求。

2、1.6的容积率低于市场上得同类型产品，居住的更叫舒适。

3、大面积的绿化能够让业主不出园区就能够体验到大自然的美景，35的绿化率也优于市场上得正常水平。

【户型分析】

95平米户型-其他-建面约95㎡

该户型建筑面积约为95㎡，采用经典的三房设计，且各居室位于房间的每个角落，家庭成员之间互不打扰，隐私性较好。适合三口之家或者二孩时代。整体户型设计较为方正，南北通透，是市场上的主流户型。

 

采用经典三面宽设计，整体南向面宽约为9.95米，能够吸纳更多的阳光。客厅开间3.7米，由于市场是同面积段户型，同时连接景观阳台，能够更好的赏析园区美景，同时可以增加房间的实得面积，后期可根据自身的生活习惯进行改造，休闲区或者晾晒区都是一个很好的选择。客厅开窗与厨房窗户均在整体户型的中轴线上，形成良好的通风对流。

 

餐、客、厨一体，整体纵深9.1米，动区使用面积约为33.6㎡，面积较为宽阔，餐厅能够容纳4-6人多人聚餐，增加生活的氛围感。厨房采用L型设计，能够容纳1-2人同时烹饪，增进家人之间的互动，同在冰箱入口处预留冰箱位，生活动线较为合理。

 

南向主卧开间3.2米，为套房设计，带有独立的卫生间。连接飘窗，增加了房间的多变性。整体实用面积19㎡，居住较为舒适。与主卧相连的北卧可作为儿童房使用，面积相对较小，但也能够放置一张单人床、衣柜和书桌，房间的功能性较好。

 

公卫临近南向次卧，且为干湿分离设计，能够有效的缓解潮湿。

【交通出行】

轨道交通：项目距离地铁十号线丁香湖站约2.9公里。沈阳地铁十号线2020年4月29日正式开通运营，途经于洪区、皇姑区、大东区、沈河区、浑南区，是沈阳地铁线网中“双L”线中的一条线路，构成了沈阳地铁组合环线的北环和东环。

公共交通：项目周边有190路、290路、397路等多条公交线路。其中距离190路民安海逸康城站仅700余米。190路能够到达碧塘公园、北行、辽宁大学、沈阳医学院等热门站点。工作日早晚高峰该路段较少堵车，发车间隔时间平均8-15分钟，乘客流量适中。

自驾：项目位于西江北街东300米，向南延伸即能到达京哈高速。向东延伸能够到达黄河北大街。黄河北大街做为沈阳的城市主干路，连着于洪区和皇姑区，可同通过自驾前往市内五区。本路段工作日早晚高峰稍显拥堵，其他时段通达度较好。

【周边配套】

教育配套：项目5公里内覆盖辽宁省实验学校（于洪分校）、东北育才丁香湖小学、造化中心小学、辽宁省实验中学分校、沈阳第174中学、沈阳第180中学等多所中小学校。其中东北育才丁香湖小学占地面积53000平方米，学校结合实际积极引进东北育才的办学理念，发现、发掘和发展每名学生的优势潜能。

医疗配套：项目3公里内有沈阳于洪环北医院、沈阳中荷医院、辽宁中医沈阳嘉和医院、美的社区卫生服务站等多家医疗诊疗机构。其中沈阳于洪环北医院是一所一级综合性医院，在2015年由北环社区卫生服务站扩建而来，在环北周围老百姓中拥有很高的口碑，现设有内外妇儿中医科口腔科等，

商业配套：项目辐射三台子商圈、道义商圈、于洪广场商圈，积家购物中心等，同时项目将配建3800平的社区商业，搭建购物便民为一体的美好生活。

公园配套：项目3公里内有保利方溪湖公园、万科运动公园、昌锦月季园、溪水报恩寺等休闲娱乐场所。

规划建面80-108㎡小高层产品，总价63—85万，适合对园区品质要求较高刚需人群。

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