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乐居买房讯  对于首次置业的年轻人来说，由于经济条件的原因，较高总价的大户型，无论是首付、还是还贷方面，都将面临相当大的压力，手头紧又想三五年内不换房，此时“小三房”就成为很多年轻人的置业首选。那么除了价格方面，它到底有哪些魅力能吸引人呢？首先未来换房更容易，小三房在出租和出售都比较容易，回报率还是可观的。其次所谓“麻雀虽小，五脏俱全”，小三房虽面积小，但是客厅、厨房、餐厅、卫生间、主卧、次卧、书房这些主要配备基本都有，完全满足人们的日常生活。

据沈阳中原研究部统计，2022年上半年，沈阳全市商品住宅成交主力面积仍为80-90㎡的刚需产品，但100㎡以下产品呈逐年下降趋势，改善产品进一步释放，尤其是100-140㎡面积段成交套数占比46%。

由此可见，近几年来，沈阳的住宅套均面积从99㎡升至112㎡，曾经的刚需两房变为三房，三房已经成为购房者的主流需求，越来越被市场所接受。现在市场上大多是小三房产品为三房一卫的设计，其实，从需求人群和实际居住的体验感上来看，三房两卫的居住体验感更好。接下来，小编为了找了几款沈阳市场上比较受欢迎的不同面积段三房两卫的小三房产品从不同维度进行对比，分别是太湖龙府世家107㎡户型、鲁能公馆100㎡户型，中金公元启城95㎡户型，看看你更喜欢哪一款？

PK1:户型结构

我们在买房选择户型的时候要尽量买户型比较方正的，提到户型方正我们往往会先想到正方形，或者对称的几何体，但实际上，衡量户型是否方正，是由房间的“开间”与“进深”决定的，进深和开间1：1.5左右比较好，进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温。

太湖龙府世家107㎡

鲁能公馆100㎡

中金时代启城95㎡

点评：整体来看，三个户型均为三房两卫的设计，结构上均采用了双卧室朝南、客厅朝南的设计，做到了房间尽可能南向，保证了居室的采光。从进深和开间比例方面看，太湖龙府世家107㎡户型的进深和开间比为1.14:1、鲁能公馆100㎡户型进深和开间比接近1:1、中金时代启城进深和开间比为1.08:0.98，相比之下，鲁能公馆户型更为方正，居住舒适性也较高。

PK2:采光朝向

南北通透的户型采光是比较好的，所谓南北通透一般是指在一套房子中，南侧的房间和北侧的房间都有可以向室外开的窗子，客厅是朝南的，并且南面和北面都有窗户正对着，能够最大限度的让室内的空气对流，通风效果很理想，窗户多的话也更有利于采光。

太湖龙府世家107㎡

鲁能公馆100㎡

中金时代启城95㎡

点评：三个户型的主卧和次卧均连接飘窗，南向采光比较好，特别是中金时代启城95㎡户型，南北均带有结构外阳台，采光和功能性方面更好一些。从南北通透的结构上看，中金时代启城95㎡户型客厅直接通向南面的阳台，并且餐厅，客厅，阳台是在一条直线上的，没有阻拦，很通透。其他两个户型在南北通透的设计上也还是可以的，但是鲁能公馆100㎡户型厨房的窗户开在侧面，没有和客厅的窗户形成空气对流，在空气的流通性上略差。

PK3:客厅

客厅是家里的核心功能区，它所占用的面积最大，也是待人接物和休闲娱乐的场所，而且现在随着大家居家时间的增多，客厅也显得尤为重要。一般来讲，目前普通住宅的客厅开间正常都是3-4米左右，可以保证居住和使用的舒适度。

太湖龙府世家107㎡

鲁能公馆100㎡

中金时代启城95㎡

点评：三个户型得客厅均朝南，客厅南向面宽为3.7-3.9米之前，其中中金时代启城95㎡户型的南向面宽为3.9米，南向面宽最大，采光性也更好。值得一提的是中金时代启城南向连接阳台，如果打通客厅阳台，可以强化客厅采光，带来更开阔的视野，提高空间利用率。如果不打通阳台，可以防尘、隔音，可以独立洗衣晾晒，同时对于有些需要小独立空间的家庭，功能性更强。

PK4:主卧

卧室于一个家而言极其重要，可以说“无卧室不成家”，尤其是主卧作为主人休息的场所，主卧的空间设计和居住的舒适程度都非常重要。尤其是主卧套房的设计，这几年尤为受到大家的青睐，因为主卧套房的设计不仅可以提高空间利用率，还可以保证的私密性和舒适度。

太湖龙府世家107㎡

鲁能公馆100㎡

中金时代启城95㎡

点评：三个户型得主卧均为套房设计，私密性比较强，并且均可放置一个大衣柜和两个床头柜，空间大小比较适宜。从主卧的使用面积看，太湖龙府世家107㎡户型的面积最大，空间也更开阔。三个主卧均带有飘窗，可以增加室内的收纳空间，也可以根据自身的喜好，改造为小茶室等休闲空间，也可以在闲暇时欣赏窗外美景，一举多得，功能性强。美中不足的是太湖龙府世家107㎡户型的主卧卫生间为暗卫，通风性稍差。

PK5:分区合理性

人们在选择户型时，户型设计合理分区是比必须要考虑的。那么，户型的各功能区如何分布更合理？首先要动静分离，动静分区就是将一个完整的家居室里的活动区域与休息区域完全分隔开来，这样能够避免干扰，相互独立存在。其中活动区是最常用的频繁活动区域，像是客厅、餐厅等区域，而休息，安静的区域是主要供人休息的地方，相对来说会比较安静，像是卧室等。其次是干湿分区，就是把卫生间的盥洗、方便区域和洗浴功能区域风格开来，减少卫生间墙面、地面溢水和溅水,避免出现因潮湿而滋生细菌或物品损坏等危害。

太湖龙府世家107㎡

鲁能公馆100㎡

中金时代启城95㎡

点评：在动静分区方面，太湖龙府世家107㎡户型和中金公元启城95㎡户型的动区较为集中，但是两个南向卧室位于客厅两侧，鲁能公馆100㎡户型的卧室则全部位于一侧，能够更好的做到动静分区。在干湿分区方面，太湖龙府世家107㎡户型和鲁能公馆100㎡户型的客卫是干湿分离的设计，在使用上会更加方便。三个客卫的设计都比较临近卧室，动线合理。

PK6:玄关

玄关也就是人们说的门厅，是人们刚进门的位置住宅室内与室外之间的一个过渡空间，也就是进入室内换鞋、更衣或从室内去室外的缓冲空间。现代玄关的设计更加注重安全性和收纳性，安装玄关会给室内的空间造成一个短暂的缓冲空间，从而带来层次感，加大业主的隐私性。门口的玄关柜也能增加居室的收纳空间，放置日常物品。

太湖龙府世家107㎡

鲁能公馆100㎡

中金时代启城95㎡

点评:中金时代启城95㎡户型和太湖龙府世家107㎡户型均为嵌入式玄关，收纳性强。另外，中金公元启城95㎡在入户玄关处有遮挡，可以更好的保护业主的隐私。鲁能公馆100㎡户型玄关入户无遮挡，虽然门口也可放置玄关柜，但是收纳空间相对有限。

PK7:得房率

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

太湖龙府世家107㎡户型的得房率约为84%、鲁能公馆100㎡户型的得房率约为77%、中金时代启城95㎡户型的得房率为91%，得房率最高的是中金公元启城的95㎡户型、其次是太湖龙府世家107㎡户型，最后是鲁能公馆100㎡户型。图中可以看到三个项目的都是有赠送部分的，包括阳台、飘窗、入户前厅赠送等，不仅仅可以增加整体的得房率，还可以根据业主的需求进行改造，功能性强。

整体来看，太湖龙府世家、中金时代启城、鲁能公馆的三个小三房的户型都是可圈可点的，比较适合首次置业的购房者。三个项目分别位于沈北新区的道义板块、大东区的东北大马路板块。目前，沈北新区配套资源日趋完善，其中道义板块更是热门板块，板块内有吾悦广场、万达广场等大型商超；教育配套逐渐完善，区域发展的不断完善，也为项目的保值和增值提供助力。值得一提的是，鲁能公馆作为中国绿发首进沈阳的标杆作品，坐落于沈阳一环旁，地理位置优越，享城市热点商圈、拥有集地铁、快速路、城市主干道等于一体的立体化交通配套。