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  一线视角，带你买房不迷路。本期测评楼盘——保利天汇

  一、项目概述

  位于二环旁，教育、交通、商业配套齐全，主推建面95-160㎡的高层、小高层和洋房产品。

  二、适合人群

  总价125万-539万，适合对居住生态和交通要求较高，注重房企品牌的刚需和初级改善置业者。

  三、区位优势 ：东沈河板块 二环旁

  保利天汇位于沈河区。沈河区是沈阳具有悠久历史的老城区，具有得天独厚的比较优势：拥有世界文化遗产沈阳故宫、见证近代东北历史的张氏帅府、首批全国十大著名商业街中街等名胜古迹；拥有全市三分之二的市内旅游资源，盛京皇城已经成为沈阳文化地标和东北靓丽文化名片；高端商贸业氛围浓厚，条商业步行街沈阳中街，距今已有近400年历史，闻名东北亚的五爱市场是中国最大的小商品批发市场，恒隆等国际知名百货企业，以及卓展、百联等品牌店也集中在沈河区。

  区域内汇聚了青年大街、西顺城街、惠工街、北站路、市府大路、热闹路、大西路、文化路等交通主干道。作为沈阳的中心城区，沈河区的房价在全市各区中一直处于高位，2021年4月最新数据显示，沈河区新房项目以均价22087元/平沈阳各区的首位，也是全市新房单价唯一超过2万元/平的区域。

  保利天汇位于东沈河板块，用地面积约948.6公顷，由西向东由八家子单元、炮校单元、农大单元组成，规划定位分别为沈阳市东部重要的商贸物流集散地，集贸易、储运、居住等功能于一体的城市复合功能区；以教育、科技研发、居住为主导功能的沈阳东部副中心的综合配套区；以绿色生态为特色，集生态居住、教育科技、特色文化为一体的综合功能区。交通主干道包括高速路三环绕城高速，快速路二环路高官台街、东陵路，主干路东贸路、东大营街、金家街、古井路等。

  随着城市外扩的加速，从2019年保利竞得高官台东-1地块之后，东沈河板块成为沈阳高品质住宅的重要承载区域，板块内新房单价也从7000元/平稳步提升超1.6万元/平。

  四、楼盘特色：沈河稀少洋房产品

  保利天汇占地面积105008.89㎡，建筑面积285464.02㎡，容积率2.2，绿化率30%，规划户数1918户。园区共21个景观，500米夜光跑道，全生命周期建设，对称小高设计，自建幼儿园和中小学，中小学共96个班型，预计2023年9月完成。物业公司为天汇·东方礼遇。项目北侧预计建设6万平公园。

  目前保利天汇在售高层27层封顶，建面有95㎡、100㎡、115㎡、125㎡，均价约1.6-1.7万元/平；在售小高层18层封顶，建面约128㎡，均价约1.8-2万元/㎡，均为精装2022年10月交付。目前在售洋房楼栋为一期的21#、22#，建面有125㎡、140㎡、160㎡，均价约2.1-2.2万元/㎡，清水交付，交付时间为2022年6月。

  目前保利天汇加推洋房29# ，均价约1.8万元/㎡，并且现在高层推出活动，高层顶楼和一层优惠，均价约1.3-1.4万元/平。

  五、户型分析：南北通透，格局方正

  高层100㎡三室两厅一卫户型分析：

  该户型为全明户型，比较方正，南北通透设计。

  该户型为三室两厅一卫设计，紧凑型，是当今市场中比较主流的户型，比较适合一家三口的居住需求。三室朝阳设计，保证采光充足。客厅面宽3.9米，动区使用面积约30㎡，满足生活娱乐的要求。卫生间与三卧室相邻，卫浴方便。厨房与餐厅相对，方便就餐。

  主卧开间3.3米，使用面积约13㎡，南侧次卧开间3米可以作为儿童房使用，北侧次卧可以改造为书房或者功能室。

  洋房125㎡三室两厅两卫户型分析：

  该户型为125㎡，三室两厅两卫结构。全明户型设计，采光通风效果好，冬暖夏凉，空间利用率高。

  南向面宽11.2米，7.4米南向阳台，延展客厅开间，提升居住体验。动区使用面积约46㎡，满足生活、娱乐、待客等需求。该户型比较适合三代同堂的家庭。并且主卧和可为均为明窗设计，通风良好，而且玄关处设置家政间，干湿分离。

  主卧次卧均为的朝南设计，次卧含有阳台。主卧开间3.8米，使用面积约15平，含有卫生间、衣帽间组成套间。

  六、公共交通：多重出行方式 立体交通路网

  轨道交通：

  保利天汇周边目前暂无已开通的地铁线路，但是正在建设的地铁1号线东延线的东大营街站，距保利天汇约1.8公里，开通后将向东直达东陵公园、世博园等地，向西连接现有的地铁1号线，贯穿沈阳城区东西方向的主轴线，连接沈阳经济技术开发区、铁西工业区和沈阳站、太原街商业区、中街商业区等客流集散地区。

  公共交通：

  保利天汇周边目前有多条公交线路：169支线、148、271、275、275支线、151支线等。其中项目对面为271路公交车高官台站，可便捷到达沈阳站、市胸科医院、惠工广场等地，平均车次10分钟一辆，堵车情况较少；北侧紧邻169支线高官台路站，可到达黎明文化宫站乘坐地铁1号线。平均车次12分钟一辆，早晚高峰略微堵车。

  自驾：

  保利天汇西侧紧邻高官台街，是连接沈阳二环快速路的重要路段，可便捷去往沈阳各个城区，此外，高官台街向南约1.2公里可到达东陵路，向西连接东西快速干道，向东可便捷到达农业大学、东陵公园、棋盘山森林公园等地。工作日东陵路、高官台街路况良好，较少出现拥堵情况。

  七、配套情况：自建幼儿园 中小学

  教育配套：

  保利天汇于2021年5月签约七中九年一贯制学校，此外，距沈河区高官台小学仅554米，周边2公里范围内分布沈阳市实验学校（东校区）、东新小学等。其中，东新小学是一所建校20年的普通公办小学，现有14个教学班，设有8个专用教室，曾先后被评为国家科研先进集体、省创新教育先进校、省家长学校实验示范学校，市音乐"三队"一等奖、区综合治理先进校、安全管理先进学校、区教育系统宣传先进校、区艺术教育先进校、区教学工作进步奖等光荣称号。

  医疗配套： 

  保利天汇距沈阳第二人民医院仅1.8公里，5-10公里范围内医院还有沈阳市骨科医院、沈阳市胸科医院、沈阳市第一人民医院、中国医科大学附属第四医院、沈阳市第四人民医院等家大型医疗机构。其中，中国医科大学附属第四医院是集医疗、教学、科研于一体的大型综合性三级甲等医院，以外科微创治疗、眼科、心脑血管介入治疗及肿瘤疾病综合治疗为特色。

  公园配套：

  保利天汇五公里范围内有黎明公园、浑河森林公园、和睦公园、东陵公园等。其中东陵公园是国家4A级旅游景区，园内水绕山环，草深林密，景色清幽，其中著名的景点就是福陵和一百零八蹬。

  其他配套：

  保利天汇自建幼儿园和商业街，代建中小学，北侧预计建设6万平公园，商业配套较为完善，距沈阳国瑞购物中心1.6公里，5-10公里范围内可达到龙之梦商圈、中街商圈。

  八、价格描述：与周边新房相比价格优势不明显

  保利天汇目前在售高层产品均价约1.6-1.7万元/平，小高层均价约1.8-2万元/平，洋房均价约2.1-2.2万元/平。与周边高层均价1.4万元/㎡的万科东第，以及高层均价1.15万元/㎡、洋房均价1.4万元/㎡的金地艺华年等项目相比，价格相对较高。

  周边二手房根据建设年限、房屋质量、装修品质等因素，价格跨度区间较大，6000-12000元/平不等，并且保利的房企影响力较大，综合多方面来看，保利天汇的新房产品尤其对于改善置业者来说仍具有价格优势。

  在区域基础配套设施日益完善的基础上，为保利天汇保值增值注入较大潜力。

  根据沈河区东部地区最新控制性详细规划修编方案，区域内规划了完备的教育科研用地、大型居住组团以及公共服务设施用地等，其中，教育科研用地集中布局在地区中部。居住用地布局在教育科研用地东侧、西侧，形成两个大型居住组团。公共管理与公共服务设施用地主要为中小学用地、体育用地、医疗卫生用地，布局在两个大型组团内。商业服务业设施用地布局在高官台街、金家街两侧。

  完备的规划之下，不仅推动东沈河区域价值提升，更让其成为房企和购房者的置业热土，保利、万科、华润、金地等大品牌开发商相继入驻，2021年沈阳首批土地拍卖，保利再次摘获保利天汇北部的高官台街东-3地块，其商业比例为10%-11%，再加上教育配建的要求，将进一步丰富板块内商业和教育配套。

  九、项目亮点

  自建幼儿园，九年一贯制教育

  自建3000平幼儿园，代建中小学，签约七中校区。

  三横一纵式交通网络

  紧邻一环，二环，三环与东西快速干道，可以快速通达各个地区。

  户型满足不同需求

  二室至四室户型设计，满足不同置业的居住需求。