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  一线视角，带你买房不迷路。本期测评楼盘——中海·望京府。

  一、项目概述

  坐落于沈北道义，位于地铁2号线师范大学站A口西侧约800米处，热销户型为高层106㎡、洋房118㎡。

  二、适合人群

  总价95万-210万，适合追求品牌房企及物业，对地铁、商业配套有一定需求的刚改及改善人群。

  三、区位优势 ：沈北道义核心板块

  中海·望京府位于沈北新区。沈北新区东邻棋盘山、世博园，西接沈西工业走廊，南靠沈阳母城，是沈阳城市空间战略向北发展的门户，区位优势突出。

  当下，沈北新区制造业、手机制造业及光电信息产业、食品加工及生物产业三大产业集群发展向好，产业发展带动区域发展，吸附了大量就业、置业人群，2020年底常住人口达60万。

  一直以来，沈北新区都是沈阳房价的“洼地”。2014年-2018年，多数为刚需盘的新房均价区间为5000-7000元/㎡，直至2019年，中海、万达、万科等品牌房企相继进入，首个单价过万楼盘也在当年开盘，住宅品质不断提升，带动区域整体房价上涨。如今，品牌房企新房项目单价普遍过万，最新区域均价也上涨至9034元/㎡。

  中海·望京府位于道义板块。道义经济区规划面积107平方公里，以沈北新区精心打造的生态之河、景观之河——蒲河为界，蒲河以南以大学城和光电信息产业园为主，蒲河以北依托蒲河生态廊道，发展生态居住区。

  道义板块拥有完善的骨架路网体系，道义大街、七星大街、陵园北街、虎石台大街等与沈北大道、蒲南路、蒲河大道等道路纵横交织，使道义板块实现与主城区和周边板块的快速通达。

  随着城市外扩的加速，道义板块逐步成为置业者聚焦的热点板块，近年来新建商品住宅供应量与成交量在沈阳各板块中一直名列前茅，新房单价也从7000元/㎡稳步提升至最高超15000元/㎡。

  四、产品特色：产品线齐全 满足不同人居需求

  中海·望京府占地面积约12.46万㎡，建筑面积约31.17万 ㎡，容积率2.5。14栋高层围合17栋洋房布局，洋房建面约105-138㎡，高层建面约87-118㎡，整体绿化率约35%。

  产品方面，洋房现房在售，楼栋为20# 21# 27# 31# 35#，户型建面约为105/118/138㎡，单价约14000-15000 元/㎡，清水交付；高层在售楼栋为7# 8# 10# 12# 15#，户型建面约为87/106/118㎡，单价约11000元/㎡，带装修交付。

  园区打造“望京门、望京游、萤光道、清泉听、鲸波静、竹桥月、蘑菇林”七大场景。物业服务公司为中海物业。

  五、户型分析：南北通透 涵盖二居至三居

  高层建面106㎡ 三室两厅一卫户型分析：

  户型方正，全明设计，南北通透。动静分区设计，休息与活动空间互不干扰。

  客厅开间约3.6米，与同面积段户型尺度相当，客餐通厅，整体纵深达8.5米，满足三口之家的起居需求。明厨明卫设计，便于采光及通风；L型半开敞式厨房与餐厅相连，拓宽了空间的整体舒适度。

  双南向卧室，南向整体开间达9.7米，保证充足采光。

  洋房建面118㎡ 三室两厅两卫户型分析：

  全明户型、南北通透，十字动线，空间高效，无浪费面积。

  客厅开间约3.9米，与餐厅及半开敞式厨房相连，整体纵深近11米，动区整体使用面积近45平；双窗厨房，开间约5.65米，中岛巧妙搭配，中西厨自如切换；入门处嵌入式玄关，便于收纳。

  双南向卧室分布于两侧，良好采光的同时保证私密性，南向整体开间达10.6米。主卧采用套间设计，独立卫浴，功能完善，使用面积约20平。

  六、交通出行：公共交通便捷 通达多个城区

  轨道交通：中海·望京府距离地铁2号线师范大学站约800米，被称为"金廊线"的2号线，纵贯沈阳南北，可便捷通往沈北、于洪、皇姑、沈河、和平、浑南等城区。地铁2号线直达沈阳北站，未来将还通过在建的2号线南延线直达桃仙机场，进一步提高跨地域出行效率。

  公共交通：

  中海·望京府1公里范围内有141路、157路、178路、191路、192路、236路、255路、326路、382路、393路等多条公交线路。

  值得一提的是，距离项目约940米的沈阳师范大学站，可乘坐十余条公交线路，其中157路可达中街及五爱市场，141路可达怒江广场及铁西广场，236路向南可达北行及沈阳北站，向北直达方特欢乐世界。

  工作日早晚高峰该路段有轻微堵车，发车间隔时间普遍为8分钟，乘客流量适中。

  自驾：

  中海·望京府四至均临近主干道，北侧、南侧分别紧邻正良二路、正良一路，均是向东连接道义北大街、向西连接怒江北街的重要干道。

  其中，道义北大街是沈北新区的交通大动脉，向北连接四环路，向南连接沈阳纵向中轴线，直通道义南大街、黄河大街、北陵大街、青年大街及三环绕城高速等。工作日早晚高峰道义北大街稍显拥堵，其他时段通达度较好。

  而怒江北街是沈阳北部的另一条纵向主干道，向南连接二环快速路，通过怒江街直通皇姑、和平等区域，便捷去往北行商圈、铁西广场等商圈。

  道义北大街、怒江北街工作日早晚高峰稍显拥堵，其他时段通达度较好。

  七、配套情况：2公里范围内多家大型商超

  教育配套：中海·望京府暂无完全交付入住，划片学区为待定状态。距西侧待建的朝阳一校沈北分校(南校区)约350米，距辽宁省实验沈北合作校也仅约2.5公里。其中，辽宁省实验沈北合作校是辽宁省实验学校与沈阳市沈北新区政府合作创办的九年一贯制公办学校，已于2015年9月开学，开设14个班级。

  医疗配套：中海·望京府距中国医大盛京医院雍森医院约3.5公里，该医院为三级综合性医院，开设内科、外科、妇产科、儿科、综合急诊、神经内科、干诊科（老年医学科）等32个临床及医辅医技科室，在沈阳市内首家推出全病程服务。5公里范围内还分布有中国医大盛京医院(沈北院区)、七三九医院、辽宁中医药大学附属第二医院医联体医院、辽北中医院等等医疗康养资源。

  公园配套：中海·望京府距青城山路体育运动公园约2.2公里，该公园规划面积约2万平方米，以体育文化为主题，形成以足球运动为主，集篮球场、羽毛球场、乒乓球场、器械健身场等多种活动场地于一体的综合型市民休闲健身公园。10公里范围内还分布沈阳最大的公园——北陵公园，以及丁香湖公园。

青城山路体育运动公园

  其他配套：中海·望京府周边商业配套完善，2公里范围内分布华强广场、积家购物中心、华润万家超市、福瑞家购物中心等商超配套。预计即将在9月开业的沈北吾悦广场、沈北万达广场，均在5公里范围内。

  八、价格分析：与周边新盘相比更具价格优势

  价格现状：

  中海·望京府在售高层单价约11000元/㎡，洋房单价约14000-15000 元/㎡。

  周边在售新房楼盘较多，如高层均价约14000/㎡的万科北宸之光，高层15000元/㎡、洋房16000元/㎡的招商·公园1872，高层13500~16000元/㎡、洋房均价14000~16500元/㎡的龙湖锦璘原著。相比之下，中海·望京府更具价格优势。

  周边二手房根据建设年限、房屋质量、装修品质、教育配套等因素，价格跨度区间较大，6500-10000元/平不等。综合多方面来看，中海·望京府产品类型丰富，房企品牌影响力较强，且为现房及准现房交付，新房产品仍具有优势。

  价格潜力：综合来看，中海·望京府由品牌房企开发，且交付后由中海物业服务，奠定了一定的保值基础。此外，项目所在的沈北道义板块，近年来承接了不少中心城区外溢的刚改及改善置业者，同时，板块内拥有了集轨道交通、公共交通、城市主干道于一体的立体化交通配套。即将开业的沈北吾悦广场、沈北万达广场两座大型综合性商业配套，也将带来更加便捷的生活圈，拥有着一定的价格上涨潜力。

  九、项目亮点

  · 多维产品类型

  现房及准现房在售，87-138平米南北通透经典户型，适用于不同置业门槛的购房者。

  · 商超配套优质

  社区北部建设商业街，周边大型商超配套完善。

  · 地铁便捷

  距离地铁2号线师范大学站约800米，通勤出行更为便捷。