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  编者按：22城首批“集中土拍”如何带动本城市一二手房市场变化？我们特此推出“追地满月”策划，聚焦集中土拍一月后的楼市表现！本期关注沈阳。

  乐居买房  兰玉婷 发自沈阳  “我更看好三台子。”沈阳首批集中拍地前夕，一份网传的报名表让王女士有了更多期待，她想通过这次拍地，锁定下一个改善住房的目标。

  沈阳首批拍地4月30日收官，22宗地块仅2小时悉数拍出。39家房企参拍，13家成功摘地，总金额达197.9亿元。

  相比广州、无锡、重庆、杭州等城市，沈阳土地市场热度或许略显逊色，但是对于城市自身而言，沈阳首批集中供地看点颇多，多个板块热力值创下新高度。而王女士看好的三台子二、三号地也是当天最热门的两宗地块之一。

  如今，距离集中土拍已经过去了一个多月，沈阳整体楼市行情，以及两宗最为热门的地块皇姑区三台子二三号地块、浑南区创新路南-1地块周边楼市都发生了哪些变化呢？

  5月市场降温  一二手房成交量双降

  总体来看，沈阳首批集中土拍后，热度持续仅十天左右，便迅速降温，市场回归平静期。

  据沈阳中原研究部统计，5月沈阳新建商品住宅强供应，成交量却创今年新低，自3月以来，沈阳新建商品住宅成交量同比持续下降，且降幅逐步扩大，5月成交量同比降幅扩大至56%。量跌价涨，5月沈阳新房成交均价13056元/平，同比上涨11%，环比涨5%。

  二手房方面，5月市场降温，成交量有所下降。据贝壳找房已售房源数据统计，二手房市场5月成交量环比2021年4月下降7.7%；自2020年以来，成交量处于较高位上。其中浑南区、于洪区、和平区的成交量居前三位。

  二手房成交均价相对平稳。从近三个月数据来看，5月二手房成交均价与2021年4月微幅上涨了0.07%，近三个环比数据变化均不超过1%，属于相对平稳状态；分城区看，价格涨跌互现，其中和平区、浑南区、大东区实现连续上涨，大东区涨幅最高；铁西区、于洪区、沈北新区实现连续下跌，皇姑区跌幅最大。

  高房价预期 加重市场观望情绪

  因板块内新房供应较少，且有高达44-45%的商业配比，皇姑区三台子二、三号地公告之初就备受关注，最终由华润置地以总价25.96亿，单价8260元/建筑平方米+竞地块内租赁住房32500平方米竞得，该地块也是本次竞拍中，成交总价最高的地块。

  经测算，三台子二、三号地综合成交单价约13300元/建筑平方米，建设项目单价预计将超2.5万元/平。在土拍结果出炉后，此前看好该地块的王女士，也变得开始犹豫。

  “之所以看好这个地块，主要是觉得跟其他中心城区的项目对比，更具有性价比，但从这个价格来看，还有很多可选性，也不是非他不可。”王女士表示，还会关注下一次土拍，但是在二套房50%首付的政策下，想要改善置业，必须要卖掉至少一套房子才够首付。

  全国房价行情数据显示，近1个月三台子板块二手房均价10054 元/平，同比下降1.49% ，总价区间 29万元- 348万元，挂牌数量 356套。二手房供应主要来源于华润·崑崙御、万科紫台、国奥现代城、百花小区等，因建设年限、装修品质等价格差距较大，其中华润·崑崙御单价约19265元/平，万科紫台单价约16235万元/平，为板块内品质和价格都相对较高的项目，而价格较低的百花小区，仅8697元/平，对比4月来看，周边二手房项目有跌有涨，且幅度都较小。

皇姑区三台子二、三号地周边二手房成交均价一览

数据来源：安居客

  周边中介机构人员表示，三台子板块目前多为二手房在售，一年来供给量一直较为平稳，关注度从去年8月起逐步降低，而土拍过后，对于实际促进成交暂未见到明显效果。

  而另一宗沈阳首批集中拍卖的热点地块，浑南创新路南地块，华润置地以顶价7120元/建筑平方米，总价15.33亿斩获。与此同时，该地块竞地块外道路基础设施建设面积高达260万平方米，配建面积创沈阳历史新高。

  经测算，创新路南地块综合成交单价高达近1.4万元/建筑平方米，直逼目前周边在售新房房价，该地块未来建设项目的房价也将冲击3万元/平。

  土拍后一个月，创新路南地块所在的莫子山板块，周边新房项目价格基本无变动，二手房均价12258元/平，同比增长12.91% ，总价区间 63万元- 741万元，挂牌数量 32套，二手房供应量较少，主要来源于美地庄园、碧桂园·公园印象、远洋仰山、玫瑰园等，单价均超1.2万元，其中碧桂园·公园印象高达15272元/平，环比涨幅15.8%。

浑南区创新路南地块周边二手房成交均价一览

数据来源：安居客

  200万-300万的改善盘被更多人接受

  沈阳艾格房产经纪有限公司创始人潘昌雨接受笔者采访时表示，“土拍后新房和二手房都没有明显涨价，现在市场的观望情绪比较高，整体成交都不是很好。出现两个极端，要么就是纯刚需，单价在8000元左右、首付20多万的刚需盘比较走量，再有就是新房类的改善盘，200万到250万的房子比较走俏。”

  而沈阳如今的市场行情下，买方更加谨慎。“现在买房，不指望能像以前一样涨价了。”不少购房者这样感叹，一方面，改善盘总价门槛变高至200万起，首付基本需要100万以上。另一方面，卖方不愿意降价卖，买房不愿意高价买的现象，在多个热门板块出现，市场横盘期状态明显。

  “以前客户买房子，只要他有买房想法，看完三五天，最多一周、两周就能买，现在有很多客户看一个月都不买。看房的客户并不少，但是真正下定决心买的并不多，一旦看好了都使劲讲价。绝大多数市场是买方的市场，尤其是二手房部分。”

  而4.30土拍过后，新房买家最大的心态变化，就是“意识到200万、300万不算贵了，更多人能接受200万到300万的改善盘了。”潘昌雨表示。

  相比2017-2019年，土拍引起市场激荡的行情显然已经不复存在，购房者回归理性，不少房企也反映“房子不如以前好卖了。”截至2021年5月末，沈阳市新房库存量可去化周期约22个月，与上月相比延长约2个月。

  二手房方面，房源成交周期延长，客源成交周期缩短，据贝壳找房二手住宅已售房源的统计情况：从业主的数据看，房源成交周期环比2021年4月增加5天，客源成交周期环比2021年4月减少2天；且本月业主调价中，涨价占比环比降低0.9个百分点，预计2021年6月沈阳二手房成交均价处于相对平稳状态。

  结语：

  通过调查，集中拍地后一个多月以来，沈阳拍出的几宗热门地块对周边楼市影响并不十分明显，板块内价格、成交整体表现趋于平稳。

  同时，5月沈阳新房供应量大涨，但是去化速度偏慢，在限购、二套首付50%的政策调控下，不少人搁置买房计划，观望客明显增多，市场降温明显。即将到来的第二批土地集中拍卖，房企将有更多权衡，市场高库存下横盘期或将持续，拼产品力、性价比的时代回归。