自今年3月份以来,国务院办公厅转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知之后,又连续出台三个房产八条新规,开征房地产税等,房地产市场正遭遇成交量萎缩、房价下滑的考验,上海进入2005年6月以来,全市商品房成交均价为8013元/平方米,较5月下跌6.7%,下降明显。深圳二手住房交易量自6月1日后大幅下降,业内人士指出,深圳二手房在未来下降幅度估计会高达30%。有专家指出:上海房价应该下跌50%,北京房价应该下跌30%。从近期各地出现的房价波动情况看,也验证了房产行情大盘走势下滑趋势。在房价大幅下降的背后,一方面,国家抑制房价上涨的势头正在得到落实;另一方面,也给金融业带来一定风险,突出表现在以下几个方面。

  金融经营风险

  国际货币基金组织通过对21个工业化国家的住房市场研究发现,住房价格下跌更可能使银行受到打击,原因是在多数国家,银行主导着购房贷款业务。房地产价格的急剧下降,会导致房地产企业的大量投资无法收回,经营极其困难,甚至大批破产。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源,因此,房地产大幅下跌的一个直接后果就是给金融机构造成信贷资金回收困难,也就是说房地产大幅下跌的最大受害者之一也是银行等金融机构。

  一旦房地产价格急剧下降,大量的开发商立刻面临着资金回收的困境,不少企业会造成破产,留给银行的是债务和已经不值钱的抵押物。更为严重的情况会导致金融危机。

  在中国,由于60%以上的房地产投资金额来源于商业银行,因此一旦房地产市场出现剧烈下滑,银行就成为最大的买单者。虽然名义上是商业银行,但是前身为国有银行的几大银行系统事实上仍然是采取的国家信用。银行买单,事实上也就是国家(中央政府)来买单。目前国家出台的一系列的新房贷政策就是通过金融和税收等来调节市场。如果新政带来了大量的呆帐和坏帐,金融机构不仅无法收回利息,而且由于实际上地价远远低于担保价格,即使实行抵押权也无法全部收回贷款。

  亚洲首席经济分析师谢国忠称,一旦人民币升值,将会促使更多的资本涌入中国,加剧本已过热的房地产泡沫。同期,美国《华尔街日报》也称中国大兴基建项目,连同入世带来的外国投资热潮,可能会使上世纪90年代初的房地产泡沫死灰复燃。美国《华盛顿邮报》载文分析认为,银行是中国资本的主要来源。房地产泡沫一旦破裂,那就意味着银行正在增加新的坏账。而尤为值得警惕的是,在中国银行未偿还的1.6万亿美元的贷款中约有1/10陷在房地产领域,其中600亿美元是向开发商提供的贷款,另有900多亿美元是住房抵押贷款。发改委旗下研究所的一份报告警告,中国的房地产泡沫已经面临破灭。该报告说,现在全国房地产投资30%的增长速度已经超过了国内生产总值7%~8%增长率的几倍,与中国整体经济发展根本不相适应。中国大小发展商这几年投入到房地产的6000亿元人民币中,居然有61%的钱是银行提供的贷款。这些贷款如果出现问题,金融业将面临着巨大的经营风险。

  按揭人贷款风险

  据有关人士分析,购房者的资金来源,可分为自有资金和大量举债购房,对于前者,如果资金出现问题,产生的纠纷存在于购房者和开发商之间;但更多地依靠银行按揭贷款的举债炒房者,这类买房人如果资金出现问题,或者房价大幅下跌,大量放贷的商业银行将大受牵连,银行个人住房按揭风险将会加大。一般说来,个人住房按揭贷款的头三至五年属于安全期,不良贷款率比较低,过了这个期限,不良贷款率上升的可能性就加大,银行贷款风险也将进入安全期的末期。据来自国家会计学院金融研究中心的一份近期报告认为:目前按揭贷款的按揭比例通常为70%,如果不考虑贷款的违约风险和抵押物的回收成本,则当房价下降20%至30%时,按揭贷款就会有风险。对照香港20年的经验,利率上升、房价波动,以及贷款人偿还能力下降等三大因素诱发房贷违约率可能超过18%,更何况我国银行有些项目的按揭贷款比例为80%,因此加强房贷风险预警已经迫在眉睫。对此,各商业银行应尽早采取相应措施,加强贷后管理,注意出现还款违约的次数,超过三次的,就应采取一定措施进行清收,充分利用人行征信系统,向违约人发出不守信用的警告。

  抵押品贬值风险

  作为目前各商业银行的精品业务,住房贷款的比例也在逐年增加,它的主要担保措施就是商品房的抵押,完善抵押手续,确保贷款安全,是商业银行防范住房贷款风险的一项有力措施,目前受国家房产宏观调控政策大气候的影响,房价呈明显下降态势,银行决不能对房产贷款抵押品过分乐观,因此要警惕住房贷款抵押品贬值。另一方面,对新发放的贷款,信用等级低的开发商及借款人一定要增加首付的比例,不能盲目只看贷款额的增加,而忽视了对贷款质量的要求。

  提前还贷风险

  央行近期频繁出台的房贷调控措施给银行带来了近年来罕见的“还贷潮”。早在去年10月,央行宣布了9年来的首次"加息"举措以来,不少借款人就开始提前还款;今年3月7日,央行又取消了个人住房优惠贷款利率,并将个人住房贷款利率的制定权下放给各商业银行。当前银行执行的5年期以上的个人住房贷款利率比之前高出0.2个百分点。

  在这些政策推动下,不少人士认为,个人住房贷款利率还有持续攀升的可能,手头上有闲钱的客户自然选择了提前还贷,这给银行正常资金运转带来很大压力。一位中行消费信贷中心有关人士介绍,该中心每月提前还款的金额目前已达1亿元。

  总之,新的房地产政策将给过热的房市降温,它带给的金融风险也是多方面的,但这种风险还处于初端,并非不可预防,要通过各项措施避免在经济宏观调整下出现矫枉过正,给健康发展的房地产带来伤害,给商业银行带来不应有的风险。