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乐居楼盘测评系列 测评师：兰玉婷

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

坐落于蒲河湾板块，建设5M智慧健康社区，主推小高层86-99㎡、洋房105-128㎡产品。

【项目亮点】

1、建设全系精装的高层、洋房产品，打造两居至四居功能性户型，生活空间更加智能化。

2、自建幼儿园，与南京一校、126中学两大校区仅一路之隔，教育资源丰富。 

3、距蒲河湾景观廊道仅约400米，近享河景生态资源；路网通达，便捷去往多个热点商圈。

【价格分析】

学府美的城在售小高层均价9700-10000元/㎡，洋房均价11000-11800元/㎡，全系带装修交付。板块内在售新房项目相对较少，其中，世茂云图在售高层均价8000-8200元/㎡，洋房均价9000-9500元/㎡，均为清水交付；富禹天玺在售高层均价9500元/㎡，洋房均价11500元/㎡，均为清水交付。相比之下，学府美的城单价较高，但因其智能家居精装交付，总体上与其他项目价格相当。在二手房方面，周边已建成太湖国际花园、天顺家园、中铁人杰水岸等小区，二手房成交均价在7000-9400元/㎡不等，综合多方面来看，学府美的城产品品质更高，以及房企品牌影响力，新房产品仍具有优势。综合来看，与南京一校、126中学双学府为邻、蒲河南岸、规划中地铁9号线北延长线、5M智慧家居等利好要素，都为学府美的城奠定了一定的保值与增值潜力。值得关注的是，平罗湾板块是于洪区重点开发区域，品牌房企不断进驻，且还有大量的土地储备，包括教育、商业规划用地、产业园区等，是沈阳北部新兴的发展板块。此外，通过产业的发展，未来板块有望吸引更多高科技人才在此落户，打造沈阳西北部新兴产业集聚区。

【楼盘规划】

学府美的城占地面积约136700㎡，建筑面积约335000㎡，容积率1.8，绿化率35%，规划建设21栋小高层，18栋洋房。

全系精装交付，打造“5M智慧健康社区”；园林景观采用两区一轴一环一带五境八园的设计，五重景观园林的视觉冲击外，还有不同年龄段的分区活动空间，建设全龄生态社区。物业服务公司为美的物业，获“住宅物业服务领先企业”、“公众物业服务领先企业”、“智慧物业服务领先企业”等荣誉奖项。

在售小高层建筑面积86㎡、99㎡户型在售，均价9000元/㎡，洋房建筑面积105㎡、128㎡户型在售，均价11000元/㎡。

【楼盘基础信息】

1、占地面积13万方，体量交大的宜居大盘。

2、1:1.4的车位配比能够满足园区业主停车的需求。

3、容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，1.8容积率优于正常范围

【户型分析】

高层99平三室两厅一卫-其他-建面约99㎡

该户型建筑面积为99㎡，规划为三室两厅一卫，实现了全明格局，明厅、明卧、明厨、明卫，提升了采光及通风效果，对于首次置业者来说，总价较低，且空能格局足以满足居住需求。其优势在于动静分离，休息区和休闲区相互独立，给业主提供了更加安静的休息环境。

南向三面宽的设计，约10米南向采光面，双卧朝南，主卧开间约3.3米，次卧开间约2.8米，均可实现充足采光。客厅开间约3.8米，基本满足三口之家空间开阔的居家生活。餐、客一体，整体纵深9米，动区面积34.2㎡，面积大小适中，餐厅能放置一个四人位餐座椅。U型厨房配置，功能餐厨一体化，动线合理。厨房和餐厅相连，动线流线合理。卫生间空间开阔，开间约2米，使用空间约6.2平，北向带窗设计，保证采光及通风。

南向双卧室设计，给足阳光、居住空间尺度和仪式感。卧室面积配比合理，可摆放1.8*2米标准床位，休息和收纳空间尺度适中，舒适度较好。次卧飘窗设计，扩大室内视野，可饱览室外景观。北次卧面积约9.2㎡，邻近卫生间，动线合理，可作为书房等多功能房增加户型的灵活性。

洋房128平四室两厅两卫-其他-建面约128㎡

该户型建筑面积为128㎡，规划为四室两厅两卫。整体户型功能性强，充分满足“三代同堂”和“二胎时代”的需求。四室空间，让父母、孩子和自己都拥有一个有隐私的生活状态，家族生活从此共享而互不干扰，为多重向往生活提供更大的平台与更贴心的关照。

客厅开间约4.2米，与同面积段户型尺度相当，客餐通厅，整体纵深达11.8米。且与阳台相连接，通风采光条件较好采光、观景都可获得优质体验，可以给业主有充分的动区活动空间。独立的玄关设计，给足了生活仪式感，同时增加空间储物功能。U型半开敞式厨房与餐厅相连，且预留冰箱位，拓宽了空间的整体舒适度。

约11米南向采光面，南向三个卧室，且分布在客厅两侧，既保证室内日照充足性，也保证居室间的私密性。南向主卧套房，自带嵌入式衣帽间、独立卫浴。主卧使用面积约23㎡，空间富余，放置2米大床再加上两个灯柜，也有足够的通行空间。在衣帽间的设计上，业主可对其进行功能分区，将衣服、包包、饰品等分别放置，方便平时使用。而梳妆台则满足了女主人爱美的天性。主卧独立卫生间设计，如厕、洗漱、淋浴相互分离，互不干扰，在舒适度上更加贴合改善人群的居住需求。两个南次卧室带南向飘窗，既保证了卧室采光也提高卧室使用率。北次卧室建面约11.8㎡，且与卫生间相连，方便生活。

【交通出行】

轨道交通：周边规划地铁9号线北延线旺牛屯站。根据规划，9号线北延线将向北延伸至平罗新城，走行西江街、沈于线、沿线串联下坎子、塔湾、大韩、丁香、造化、平罗等片区。另外，周边还有规划中的11号线旺牛屯站和五台山站。

公共交通：周边主要公交路线有182路和397路。其中，距离182路辽宁广告学院约2.5公里，可到达正良商圈、大学城商圈、虎石台商圈等；距离397路旺牛屯站约1.6公里，向北可以抵达平罗市场，向南到达北行商圈、塔湾商圈等，在辽宁大学站可与地铁10号线长江街站换乘。工作日早晚高峰客流量较少，较少发生堵车。

自驾：学府美的城南侧为沈北西路，向东约1公里为西江北街，延西江北街向南连接西江街，可便捷到达于洪主城区、北行、铁西广场等地；沈北西路东侧连接沈北路，可以到达正良商圈的华润万家和积家购物中心等。早晚高峰堵车情况较少。

【周边配套】

教育配套：学府美的城与平罗湾板块两大优质教育资源南京一校、126中学仅一路之隔。其中，南京一校于洪校区已开工奠基，该校是南京一校坐落在于洪区的第一所分校，学校为六年制，规划为48班，预计可容纳最多2160名学生，计划2023年9月交付。

医疗配套：距离中国医大盛京医院雍森医院约2.2公里。该院为三级综合性医院，开设内科、外科、妇产科、综合急诊、干诊科（老年医学科）等32个临床及医辅医技科室，在沈阳市内首家推出全病程服务，拥有医用磁共振成像系统、彩色超声系统等先进医疗设备。

商业配套：周边商业配套完善，自建1.8万平商业街，5公里范围内可以到达沈北大学城、正良商圈，陆续开业的沈北吾悦广场、沈北万达广场，都将为项目带来综合性商业配套。

公园配套：距离蒲河生态廊道最短直线距离约400米，临近的小鲸鱼岛建设了蒲河休闲旅游烧烤区，目前已经正式开放，烧烤区域内设置了自助烧烤区、帐篷区、垂钓区、荷花观赏区和鸟类观赏区等，为市民假日休闲提供好去处。

总价区间80万-150万，适合对园区品质要求较高，倾向于智能家居的首次置业及初级改善人群。

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