美的置业王进军的5个楼市金句

2019-08-13 06:26:48|来源:乐居买房|作者:邢宝君
摘要|

  编者按:2019年上半年,沈阳房地产市场在解限的呼声中开局、在房价稳步上升的大势下收局。这半年来,一些购房者因为价格、因为购买资格意外出局,一些人因为抢占先机出线成为房主;一些开发商因为战略布局、因为把握时机成功出线,而另外一些因节奏、定位不准被淘汰出这一轮。

  出局与出线,一种是必然的无奈、一种是主观的脱颖而出。沈阳也在这种大趋势下厚积薄发,迎来了各种利好再度跻身新一线。新的周期,一切都是新的开始,你是出局?还是出线?

  对此,乐居live直播间专访了美的置业辽宁区域公司营销总监王进军先生。采访中,王进军频爆金句,深入浅出、通俗易懂地阐释了沈阳楼市的发展逻辑。

  01丨“沈阳楼市发展前景会乐观,因为城市发展前景会乐观”

  “沈阳楼市发展前景会乐观,因为城市发展前景会乐观。”在王进军看来, 2019年上半年的沈阳楼市共有两个特点。一是浑南、沈北两头热,交易量大涨,占全市约3成,其中浑南以高价改善为主,沈北则以性价比取胜。二是改善型需求集中入市,同时对应大户型产品热销。这是同往年相比的突出特点。

  王进军表示:“今年的入市是市场自发的,不是靠政策引导的,是健康的市场表现。究其原因,一是因为在前些年成交高峰期置业的刚需客户已步入改善阶段;二是从供需关系看,过往两年的土地供应虽大幅下降,但市场需求很充足,这种供需关系导致了价格上涨;三是去年至今,腾讯、华润、中铁、京东、恒大、苏宁等大型企业不断在沈投资,并拟重点发展新经济体,这种投资背后的逻辑是基于对沈阳发展空间的认可和预判;四是目前常住人口城镇化率完成情况预示着房地产发展未来还有至少十年的黄金周期。综合以上因素,我认为市场呈现的因素是健康的、合理的。沈阳未来的发展是新经济体,目前已进入变频换轨的阶段。”

美的置业王进军的5个楼市金句

  02丨“市场是靠产品说话的,客户不会‘饥不择食’”

  上半年,50强房企在沈销售面积占比达到了全市销售面积的80%,销售额占到全市销售额的81%,市场集中度进一步增强。

  对此,王进军表示,行业集中度提升是行业发展的正常规律,各行各业最终都要向“集中”发展。“沈阳楼市从2016年便开始出现房企收并购、大型企业跑马圈地及极速扩张等。向大企业集中,这是正常的行业现象,也是任何行业发展的一个规律。比如说,从国家政策层面,我们可以看到好多大型央企都在整合,在用大型企业带动区域发展、经济发展,这其中的逻辑同楼市市场集中度增强是相通的、吻合的。”

  而对于中小房企是否真的会面临没有规模就被淘汰的命运,王进军道出了自己的看法。他认为,在大型企业依靠规模效应赚取利益的同时,土储不足的中小房企若能通过充分挖掘土地的价值、做适销产品,则也能享受到楼市红利。“是否靠规模取胜,实为企业的两种发展模式,就如炒股,有的以短线操作为主,快进快出,频翻交易,赚取利润。有的则是长线持有,赚取大波段。中小企业土地储备不足,但可以把产品做精做细,比较目前的市场还是靠产品说话的,即便会有部分购房者被误导入市,但就大多数购房者而言并不会‘饥不择食’”。

美的置业王进军的5个楼市金句

  03丨“沈阳尚未形成区域自成体系、均匀化发展的发展格局”

  王进军喜欢拿广州的发展轨迹来对比沈阳。在他看来,2013年的沈阳就相当于2007年的广州,除发展格局有所不同外,沈阳同北上广深等一线城市相比,其实大同小异。

  对此,王进军解释道:“比如深圳,每个行政区都有经济中心,区域可以自成体系、均匀化发展,这就使得区域内的市民可以足不出区的居住、消费、工作。这种齐头并进的发展模式就是一线城市的发展特色。而相比之下,之所以认为沈阳的发展也大同小异,是因为随着城市化进程及经济发展,人们会向改善型产品不断出手,会出现回归城市、回归城心、大平层热销、城市别墅热销等现象,这种发展轨迹是相同的,不同的是,沈阳还未形成多元化的城市格局,目前最好的配套基本都集中在二环内。换言之,沈阳目前的经济发展没有达到一线城市那样每个区域都形成经济体系,去支撑多元化的就业、生活及配套。”

美的置业王进军的5个楼市金句

  04丨“寻找潜力板块有两大理论:一是土拍红利,二是自然资源”

  “我最看好的板块一定是城心,因为城心是稀缺的、不可复制的资产。”王进军谈到,“对于二环外的非城心部分,寻找潜力板块有两大理论,一是土拍红利,二是自然资源。”

  也就是说,王进军认为,若站在投资的角度考虑,有土地不断出让的板块的发展会越来越好。比如于洪新城南阳湖板块,云龙湖大街以西具有大量土地已经动迁完毕或已进入动迁规划,将来会有持续土地出让,板块将来就有持续的发展空间。其次是首府新区和三台子板块黄河大街以东,将来均有望迎来巨大的发展空间。

  而若从居住舒适度方面考虑,王进军建议将自然资源的稀缺性作为重要的参考标准,比如丁香湖、浑河等,毕竟这些自然资源都是不可复制的,将来均会具备较大的发展空间。“当然也有很多板块是潜伏的,比如说厚积薄发的沈北和同浑南发展轨迹类似的沈抚新区。特别是沈抚新区,未来两到三年之后可能会成为一个风口,因为在经历政策导向、产业配套逐步落地等阶段后,区域发展自然也就水涨船高、水到渠成了。”

  05丨“首次置业的刚需,建议尽量‘一步到位’”

  “对于首次置业的刚需,建议尽量‘一步到位’,能买120平就别买100平,能买三室就别买两室。”这是王进军对购房者的建议。

  之所以如此建议,原因在于在王进军看来首次置业的刚需从买房到改善的周期基本是五年,厌倦原有装修风格、生子、孩子上学等都是促使换房的因素,所以如果预判五年内楼市发展是在上升通道当中,那莫不如年轻时候辛苦点,动动杠杆,去提前置业。但若并不看好未来几年内的楼市发展,那便可以根据自己的需求量力而行,不要被一套房子搞得生活压力太大。

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