近几个月来,以京沪深为代表的一线城市商品房价格“价涨量缩”趋势明显。最近几周,这些城市又出现了部分商品房价格震荡的现象。这种震荡打破了近几年来房价持续单边上扬的态势,一时间引起各方人士对房价走势的激烈讨论:这种震荡是房价继续拉升的前奏还是强弩之末?当前商品房价格的走势很容易让人联想

  起股市中庄家在底部吸筹,待筹码相对集中后,再行拉升而出现的缩量上涨态势。目前的房地产市场也确实存在一些开发商囤地、捂盘的现象,从这个角度来看,这种待价而沽的商业手法成为房价“涨声”中的强音之一。

  住宅虽然具有像股票那样的投资价值,但它作为一种特殊资产,也具有像柴米油盐一样的必需品属性。因此,住宅价格与股票等有价证券相比,具有特有的公共属性。如同保障物价稳定一样,政府也有保障房价稳定的职责。

  另外,房价上涨对居民消费的替代性越来越强,许多普通居民往往集全家之力乃至几代之财来购房,这直接影响到居民的当期消费,进而影响到扩大内需。

  分析人士认为,在资产性和公共性并存的房地产市场,政府的调控思路正从扭转供需失衡方面入手。从近期出台的政策来看,资金面逐步紧缩、房地产商囤地严格受限、经济适用房和廉租房投资力度增大等调控手段悄然升温。当然,从商品房的生产周期来看,这些政策并不会马上形成有效的住宅供给,这也给房价缩量上涨提供了一定的基础。

  目前,房价似乎走到了十字路口。短期内,由于供求状况并没有发生根本变化,宏观调控可能导致个别投资过热城市的房价有较大跌幅,部分存在真实住房需求城市的房价出现小幅震荡,价格走势似乎不会发生突变。

  从中长期来看,这一轮缩量可能会是房地产价格逐步登顶的过程。随着经济适用房、廉租房供给的增加,严格限制房地产商囤地等政策发挥作用,商品房市场有效供给将逐步增多。提高第二套住房信贷门槛,加息和准备金率上调的累积效应逐步释放,也将逐步对住房需求起到抑制作用。

  综合来看,政策虽然短期内对房地产市场供需所起的作用有限,但对中长期房地产市场的走势将产生实质性影响,而在这种预期之下,房价增速也将受到遏制。

  值得关注的是,目前物业税试点正逐步推进,明年有望在部分城市“实转”(试点征收)。物业税对房地产业的影响可能类似资本市场中的资本利得税,它将对住房保有环节产生持续的成本。因此,虽然目前“房价出现拐点”的论点似乎还缺少论据,但想在目前房地产热中“追高建仓”的投资者,可能真到了要仔细考量想像房价上升空间的时候了。 (周明)