12月18日,山东菏泽市打响了接触“楼市限售”的“第一枪”。


菏泽市住建局发文《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》:


其中,第六条:取消新购住房限制转让措施。

官方解读:2017年11月份,菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后,有不少准备购买存量住房的市民,特别是棚改货币化补偿的市民,因不能办理过户而无法购买合适的存量住房,要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。


近年来,受转让期限规定的影响,菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展,经过认真调查和评估,菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。



文件出台一石击起千重浪,在各大城市和房地产业界掀起轩然大波。因为菏泽市的人口规模、城市面积和沈阳几乎吻合,沈阳人对此也是非常关注,议论纷纷——沈阳会有动作吗?

一、山东菏泽为什么在全国率先解除限购?

首先:我们来看是否允许自行解除

依据住建部“因地制宜,因城施策,分类调控,落实地方政府主体责任”的指导思想,只要理由充分,经过房地产大数据科学分析论证,菏泽市可以根据自身实际情况自主决策调控的内容以及执行的时间。

其次:我们要知道为何会有“限售”

2017年11月6日出台的,《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知 》明确规定:“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”。

房价快速上涨的背后是房屋的“高杠杆、高换手率”,因此“限售”目的就是为了稳控房价,拉长持有周期,增加资金成本,抑制投机短炒行为,防范市场风险。因此有了相应的调控政策。

再次:从几个数据维度来解读分析

①、2018年前三季度,菏泽全市批准预售商品房1019万平方米,同比增长56.52%;销售新建商品房892万平方米,同比增长17.31 %。新增供应大增之后,商品房(含商业、网点)供求基本平衡。

9月底全市商品住宅库存去化周期只有9个月(沈阳16-18个月)。近年来,菏泽结婚登记人数都在7万对(沈阳6万对),具备刚需基础。

②、看价格,9月份菏泽市区新建商品房、商品住房成交均价5075元、5009元/平方米,同比分别下降8.54%、增长0.61%。全市房价依然不高,市区房价涨幅得到了有效控制。在山东省17城中,菏泽房价排名第15位。
依据政府权威数据,菏泽城镇居民家庭可支配收入4.8万元,菏泽的家庭房价收入比只有8.3倍。

③、再看菏泽住宅供地计划表,2017-2021年,菏泽年均住宅供地280万平,常住人口874万人、城市面积1.22万平方公里

对比沈阳住宅供地计划表,2017-2021年,沈阳年均住宅供地476万平、常住人口829万人、城市面积1.29万平方公里。

我们发现,菏泽作为山东省17城常住人口数量排名第4的特大城市(城区常住人口500至1000万),年均住宅供地量只有“同等规模”城市沈阳的不到六成。同时,菏泽商品住宅库存去化周期只有9个月(沈阳16-18个月)。

因此在房价稳定之后,政府出台“解限政策”以盘活存量房市场,增加商品住宅供应,可以避免因长期限售形成2-3年的市场供应缺口


二、沈阳会有动作么?

依据上面数据分析,大家已经知道答案了。2018年8月8日限购政策落地以来,沈阳房地产市场已经处于稳定运行区间,刚需得到保障,投机短炒行为得到了有效抑制。


因此,对比观察山东菏泽那种可以“放开限售”的市场环境,沈阳暂时并没有激活市场“低迷态势”或者加大“存量供给”的迫切性——近期来看,沈阳没有“解除限购或者限售”的压力,大家可以持续关注“新峰地产大数据”。


看了这么多相信大家有话说

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