新峰地产大数据分析师许启凡:


房谱网利用“新峰地产大数据信息系统”(CRIDAS),从全国338个地级以上市中,按“2017年GDP”排名选取了具有代表性的40个典型城市(一线城市4个、二线城市11个、3线城市25个):截至2018年8月,40城商品住宅总可售库存(不含查封)为2.53亿平,再除以40城最近12个月的商品住宅销量2.82亿平,得出40城商品住宅库存去化周期约11个月。


根据新峰地产40城库存大数据推算,全国新建商品住宅准确的可售库存面积在20亿平左右(除以全国新建商品住宅全年销量14.48亿平,全国新建商品住宅库存去化周期在17个月)能容纳5000-6000万人口居住(2016年全国城镇居民人均住房建面36.6平方米),占中国大陆总人口13.9亿人(2017年末数据)的4%左右。


全国含期房可售商品房库存约在30亿平左右,去化周期高于商品住宅——30亿平/全国全年商品房销量16.94亿平=21个月。


2018年全国购房需求测算:

①、全国总需求:全国每年登记1100万对新人(婚房刚需),叠加青年分巢独立、改善性需求、投资需求,全国每年购房需求至少在1500万套,12亿平方米(见下图:新峰地产大数据.全国新建商品住宅历年成交走势)。


②、国务院《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》:推动1亿非户籍人口在城市落户,2016年进城落户约1600万人。2017年实现进城落户1330万人、2018年预计1300万人——1300*36.6=4.8亿平"潜在需求"包含在全国总需求内)。


③、国务院总理李克强5日在政府工作报告中表示,启动新的三年棚改攻坚计划(1500万套),2018年开工580万套。在商品住房库存量大、市场房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例。2018年全国棚改货币化比例将达到50%以上,有望消化商品房库存2-3亿平方米(包含在全国总需求内)。



具体看新建商品住宅40城库存去化周期,我们发现标星号的17个限购热点城市中,库存去化周期 ≤ 一年(供不应求)的有11个城市:宁波、佛山、西安、南京、泉州、深圳、北海、东莞、无锡、广州、南宁库存去化周期1-1.5年(供求平衡)的有10个城市:莆田、大连、珠海、沈阳、黄石、温州、洛阳、汕头、西宁、长沙纵览40城,库存去化周期供不应求的城市数量占比28%,供求平衡的城市占比25%,两者合计为53%——理论上这些城市的房价,都位于中长期上行动力通道。


住建部、国土资源部:各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在3年以上的,应停止供地;1.5-3年的,要减少供地;0.5-1年的,要增加供地;0.5以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。


一、二线城市大多供求平衡,对于常住人口持续增长的强二线城市,即便有些库存也不是问题,很多热点城市房价仍处于“中长期上行通道”。三线城市则呈现出一种分化走势,有些供求平衡、有些供大于求。高库存主要集中在四线城市,特别是县城库存存量高,化解难度较大。主要缘于“人的城镇化速度落后于房子的城镇化速度”。这些城市土地、住房供应量大,人口净流入远低于一、二线城市,甚至长期为负值。

因此,根据房地产市场分化的实际,我们按住建部”分类调控,因城施策”的总体指导思想,提炼出四个关键字:“控、调、稳、保”:


一线城市是“控”:高端人才、高净值人士持续净流入,置业需求旺盛,新增土地供应缩减,城市综合承载压力大......等等“虹吸效应“导致的”供需矛盾”使得一线城市房价居高不下。特别是2015年春节过后,房价上涨速度过快。对此,政府积极采取措施和办法:一、实行严格的五限政策;二、增加土地供应平抑房价,公布于众,稳定预期;三、租售并举,加强保障性供应建设;四、打击各种违法违规行为;五、主动发声,引导舆论。


二线城市是“调”:迫于资源约束等现实压力,一线城市正严格控制人口(返乡置业),三四线城市对外来大学生等又缺乏足够的吸引力(虹吸效应)。在此情况下,二线城市 承上启下,争夺人才 将获得更多的发展空间。因此,对于那些商品住宅去化周期定性为“供不应求”的热点中心城市,房价不能冲过头——影响金融稳定、人才流动依据房地产大数据信息系统,密切观察“供需态势、价格走向“,做到胸中有”数“,前瞻性调整优化土地供给。


三线城市是“稳”:三线城市更需要”分城施策、分类调控”。对于库存去化周期过长的城市,要严控土地供应;对于去化周期尚可的城市,要进一步优化供应结构,增加刚需、刚改套型占比。

四线城市是”保“:房地产库存过剩问题最为严重的四线城市,要加紧“去库存”。在棚户区改造中,增加货币化的购买比例果。四线城市缺乏好的教育、医疗、交通等公共资源,缺乏足够的产业支撑,对人口的吸引力有限。例如,商务人士的出行,需要有便利的交通,比如大中型的机场。四线城市大多没有机场,即使有也都是小机场或者支线机场,这显然不利于商务人士的出行。对企业而言,也不会随便将自己的研发、营销、设计等部门放在四线城市。正因为产业吸引力决定了企业的入驻以及人口的导入,决定了城市的房地产库存去化能力,所以,四线城市需要通过建造牢固共生的产业集群、创造良好的自然环境和生活环境等方式来吸引人们安居乐业,进而达到“房地产去库存”的目的。