大咖群里的曹文强先生是房产专业律师,黄sir邀请他写一篇与房产相关的文字,拖了半个月后,曹律师发来一个购买二手房风险提醒文档,黄sir看罢立马晕了过去。曹律师的专业术语看起来像是文言文晦涩难懂,而且长句多,简直把黄sir打击到“法盲”的队伍。黄sir拖了几天,终于鼓足勇气开始翻译。



本文分“原文”和“解读”两部分,如果你对自己的中文水平有信心,自认可以达到八级,直接阅读“原文”;没有信心,直接阅读“解读”。



原文:


二手房交易即出卖人非开发商的房屋买卖合同,若该房屋权属存在争议,则将导致买受人无法过户该房屋而无法取得该房屋的产权。买受人应在支付房款前查询房屋登记信息,明确二手房权属情况,防控交易风险。


[解读]


购买二手房之前,需要查询准备购买的房产登记信息,看看权属关系是否明确是出卖人的,以防止交易风险。


目前,沈阳市规定没有产权证,现在叫不动产权证的房产,不能进行交易;现实情况中,也有很多房子在没有拿到不动产权证就进入市场交易,这时候买房人承担的风险就较大,一旦出现原房主产生经济纠纷,被法院锁定、查封房产,买房人损失风险较大。



原文:


一、抵押


(一)买受人在有购买二手房意向时,可以查询该房屋不动产登记资料,明确房屋权属信息。


出卖人如果将出卖给买受人的房屋抵押给抵押权人的,在抵押期间,出卖人未经抵押权人同意,不得转让该房屋,那么在此时买受人无法取得该房屋的所有权。


买受人可以在支付房款前查询房屋的信息,以明确抵押情况。根据《不动产登记资料查询暂行办法》的有关规定,当买受人已经与出卖人签订《房屋买卖合同》,买受人提交查询申请书以及出卖人、买受人的身份证明材料和买卖合同后查询不动产登记资料。


当买受人尚未与出卖人签订《房屋买卖合同》买受人提交查询申请书以及买受人、出卖人的身份证明材料,可以查询相关不动产登记簿记载中的自然状况、共有情形、抵押权登记、预告登记或者异议登记情形、查封登记或者其他限制处分的情形。


买受人可在签订《房屋买卖合同》或支付房款前,查询该房屋的不动产登记资料,确定该房屋无抵押、查封等限制权利的情形,再与出卖人签订《房屋买卖合同》或支付房款。


[解读]


购买二手房之前,最好先查询购买房产的权属登记情况。


如果卖房人已将房产抵押给他人或机构,未经抵押权人同意,此房屋是不能出卖的,即使买房人付钱,法律也不支持。


一般情况下,中介熟悉业务,应该向购买者提供出卖房产的登记信息查询服务。如果是自己办理,也可以找沈阳市产权登记中心窗口查询。


查询房产登记信息,一定要在付款之前,最好在签订合同之前,签订合同后付款前,也可以进行查询。总之,付款前一定要查询、明确购买房产的权属登记信息。



原文:


(二)买受人签订《房屋买卖合同》后办理预告登记以防止出卖人处分该房屋。


 《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”


即买受人可以在《房屋买卖合同》中约定,出卖人与买受人在签订《房屋买卖合同》后办理预告登记。同时,注意预告登记的效力时间为自能够进行不动产登记之日起的三个月。


[解读]


购买二手房签订合同后,进行预告登记,锁死房产登记信息,只能在买卖双方进行更换,卖房人不能将房屋再出售给第三方。有效期为三个月,即在三个月内办理完权属交接。


原文:


(三)出卖人未按《房屋买卖合同》中约定的期限解押时,买受人可通过诉讼方式要求出卖人履行解押行为。


[解读]


一般情况下,买房人签订合同或交付首付款后,在一定期限内将进入房屋原权属人解押。如果没有,买房人可以诉讼。



原文:


二、查封


出卖人的房屋会因保全、执行而被法院查封,查封后的房屋是无法转让的,那么买受人如果购买了已经被查封的房屋,则会造成自身巨大的利益损失。


买受人在有购买二手房意向时,可以按照上文的方法,查询该房屋不动产登记资料,明确房屋是否存在查封。买受人如在确定房屋无查封情况后与出卖人签订《房屋买卖合同》后也需要及时按照上文所说办理预告登记,以防在办理房屋登记手续前该房屋被查封。


[解读]


被法院查封的房产,是无法进行买卖的,购房者在签订合同之前,一定要查询购买房产的登记信息,意义就在这儿。一旦没有查询,购买了被法院查封的房产,买房人会受到损失。


办理了预告登记的房屋,法院不能进行查封,这就是预告登记的意义,保护买卖双方权益。


原文:


买受人作为被执行人时,按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定:“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产,已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,虽未办理产权过户登记手续,但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封、扣押、冻结。”其购买的未过户登记的房屋满足上述规定时,可作为买受人财产予以查封。


[解读]


如果买房人支付了部分房款及全部房款给卖房人,但买房人陷入经济纠纷,虽然没有办理过户,但向买房人索赔的第三方(申请执行人)可以同意支付余款的形式,申请法院查封该房产。


这条法律规定,保证了卖方可以不受买方是否陷入经济纠纷而得到全部房款。


(这条黄sir看了N多遍没看懂,请曹律师微信解释了N多遍才明白。法律条文的文字逻辑,一般人真看不懂。累死了。)



原文:


三、共有


二手房交易中普遍出卖人为自然人,出卖人也多为已婚的状态,房屋作为自然人夫妻共同财产的重要组成部分,买受人与出卖人单独签订《房屋买卖合同》势必引起合同效力的纠纷。


买受人在有购买二手房意向时,可以按照上文的方法,查询该房屋不动产登记资料,明确房屋权属信息。如果房屋为出卖人单独所有,那么根据《婚姻法解释三》第十一条:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。”,买受人在满足善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的要求下,可以与出卖人单独签订《房屋买卖合同》。


[解读]


购买的二手房,多数是婚姻状态下的夫妻共有财产,这时候就要注意了,如果买房人只与夫妻其中一方签订合同,是无效的。


如果购买的房产经查询,只属于夫妻其中一人财产,在满足“善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续”三个条件,可以正常办理。即使夫妻中另一方要追回出让的房产,法院也不予支持。


夫妻一方持有财产的界定,一般情况下是不动产权证只有夫妻一人名字,同时另一方经公证放弃对该房产财产的所有权。如果另一方没有公证放弃对该房产的所有权,在该房出卖时反悔,产权关系如何定论,还是比较麻烦的。


现实生活中,黄sir有好友放弃了对婚姻内房产的所有权,并公证。说白了,一旦出卖该房产,房款只属于房产持有人,与另一方无关;或者一旦离婚,男方(放弃一方)净身出户,别扯没用的,房产都归女方(持有方)。


原文:


如果房屋为夫妻共有或其他共有形式,则买受人需与全部共有人签订《房屋买卖合同》以防合同效力瑕疵。


[解读]


如果是夫妻共有财产,购房合同需出卖方的夫妻双方签字才有法律效力。


原文:


综上,在买受人有意购买二手房时,先行查询房屋权属信息,是保证房屋权属清楚,可以办理房屋过户登记的前提,同时配合预告登记证制度,防控二手房交易风险,保护自己的权益。


[解读]


这句比较清楚,不翻译了。累死了。