8月15日、30日,沈阳土地市场沉寂了半年后,半个月内进行两次拍卖,共拍出9块地,吸金34亿,迅速点燃了沈阳楼市热度。

  其中,两块北二环北侧相邻两地块——赤山路南八家子地块、千山西路39-1号地块,先后分别被华润、万科以4.67亿和3.35亿竞得,拿地楼面价分别为5700元/平方米、5000元/平方米,令人惊呼面粉价直逼面包价。据业内人士测算,华润、万科两个项目高层的清水房源预售价将分别达到12000元/平方米起,毋庸置疑,西三台子板块即将进入高端住宅时代。

  华润、万科两家品质引领型房企不谋而合聚集在西三台子高价拿地,再加上同一板块金地悦时光洋房项目已经入市,让楼市焦点重新回归这一区域。我想说已经在周边开发项目的开发商与购置房产的市民,他们是幸福的。按照成本推算出的预售价,远远超出了他们售卖或购买价格,面粉正在推动面包价格上涨,每个在此置业的置业者,即将借势赚得盆满钵满。

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 北二环北区域价值重构

  我们依稀记得,从2016年开始,铁西开发区即张士板块随着众多房企竞相拿地一跃成为沈阳热点区域,张士板块已经先后云集了金地、万科、华润、龙湖等多家以品质见长的领军房企入驻,带来了洋房甚至高级别墅产品,吸引了众多眼球,区域价值凸显。

  北二环一度在整个沈阳不温不火,8月这两次土拍,把楼市焦点目光重新拉回北二环北的千山西路。华润与万科摘得的两个地块,相距不足1公里,中间夹着金地悦时光,两项目将于明年入市,形成三足鼎立之势。

  更重要的是,两个地块的楼面价,已是原有开发商拿地成本的2-3倍,加之近两年来产品升级、规划升级、配套升级,预计明年该区域高层商品住宅价格将跨过万元/平方米门槛。

  现在来看,北二环北已经成为被严重低估的价值洼地。按业内人士推测,华润、万科拿地楼面价加上建筑成本及各项税费,保守预计项目预售价(清水)11000元/平方米起,如果是装修房,实际销售价只会更高。

  实际上,北二环北区域从2005年开始进入村屯改造,早已经形成居住规模与居住氛围,生活配套、交能配套已非常完善。此外,占地100亩的辽宁省实验学校于洪校区,已经于2016年4月开建,这是省实验学校在于洪区建设的第二个校园,建筑面积5万平方米,设计班型72个,可容纳学生3000名。重点学校资源配套,也将大大提升区域的地块价值。

  品牌房企打造“西三台子板块”高端价值

  纵观沈城楼市热点板块发展史,可以看出,凡是以品质见长的领军房企聚集之处,房价自然会进入加速上涨通道。如2006年起浑南长青板块有金地、华润、万科相继入驻,高层房价早已过万,不断承接浑河以北外溢改善客户;

  长白岛再次聚集了万科、华润、金地,高层房价已逼近14000;

  2015年起铁西新区金地、万科、华润、龙湖的高密度聚集,将原本只有5000元的房价区域推升至8500元。注重品质打造的领军房企聚集势必形成一股强大的推势,无论从产品迭代、景观设计、人文关怀、服务升级等多个方面,区域均迅速成长为沈阳楼市的高端板块。

  浑南长青、长白岛、铁西新区这三大典型板块,是近十年沈阳楼市发展史上的三颗璀璨明珠,也是品牌房企聚集拿地开发,从竞争到竞合的热点区域。购房者总是说,品牌房企抬高了房价,但与此同时,品牌房企亦带来的品质提高、户型改善、园林提升、物业服务、资产增值等多项附加值,吸引有追求的客户居住体验不断升级,也是不可争辩的事实。

  自2016年下半年开始,各大品牌房百花争艳,高端产品系列陆续登陆沈阳,沈阳楼市开发水平引领东北,全面向1.5线甚至1线城市看齐。尤其是金地、华润、万科,不仅在户型设计、建筑用材上不断迭代更新,更是在项目外配套完善与便利方面下足功夫,金地更是在园林打造方面投入更多资金与研发精力,让景观融入生活的同时,实现更多的功能及互动体现,再次推动景观打造方面的创新革命。

  很有意思的是,长青板块金地最早入驻(长青湾),万科(金域蓝湾)、华润(奉天九里)陆续跟进,长白岛板块万科最早入驻(万科城)、华润(幸福里)、金地(名悦)陆续跟进,铁西新区板块又是金地最早入驻(铁西檀府)、华润(二十四城)、万科(西华府)、龙湖(原著)陆续跟进,三大房企聚集之处,已成区域即将被高端的一种信号。而如今的北二环板块,华润、万科高价拿地热闹,大家可能忽略了金地早在今年4月份嗅觉灵敏的抢驻了千山西路一宗大规模土地(全盘接管华邑世纪城,更名悦时光,总建面40万平,悦时光12万平,未开发用地28万平),其低密度的准现房洋房产品已经入市,正在限量发售。

  按照沈阳楼市发展的历史规律推断,千山西路、赤山路的金地、万科、华润三大项目将构建出西三台子全新的高端居住区。

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  抄底金地悦时光洋房

  金地风格一向低调务实,借华润、万科拿地热闹,今天给读者解读一下金地在西三台子板块,极具性价比的项目——悦时光。

  目前在售的金地悦时光,位于千山西路,距在建的辽宁省实验学校仅200米,毗邻万科刚刚竞得的千山西路39-1号地块,金地与万科再次近邻。

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  金地悦时光是真正的纯洋房项目,容积率低至1.4,是目前3环内楼市中罕 见的低密度纯洋房住区。悦时光不仅有超大楼间距——27米,1.5万平方米的全龄健康生态长廊(寸土寸金的时代,大型景观早已绝迹楼市)即将呈现,加之金地物业温馨、体贴服务,以上都直接影响居住品质感受的重要指标。因此地块早在2006年即已成交,土地成本低,据了解,悦时光目前洋房的销售均价仅在7800——8000元/平方米(清水)之间。是金地在全城唯 一均价低于万元的洋房项目。

  按照楼市标准,对比一下路旁万科新项目,预计18年6月前后入市,5000元/平的楼面地价,3.5的容积率,全高层社区,加之成本及相应税费,万科高层预售价将在12000以上,如果是洋房将在16000以上,悦时光当前洋房售价可谓是底价的抄底价。正因如此,许多业内人士已经在悦时光7月刚刚入市时,就已经出手抢购,买到即赚到。

  对于购房者而言,以刚需的价格,购置纯洋房住区的房产,还能享受金地品牌的品质与物业服务,同时坐拥可期的增值预期,确实非常诱人。

  最最重要的是,悦时光是准现房,2017年10月31日前交房,几乎是买房即可交房的节奏。这对于很多急于结婚或升级居住品质的客户而言,可以节省一至两年的等待时间,如此项目错过岂不可惜。

       一个不好的消息是,华润、万科相继在此板块高价竞得土地后,有消息称,悦时光已经开始酝酿涨价,具体时间不定。眼见为实,大家可以亲自去金地悦时光售楼处和样板间看看,再综合考虑一下周边楼盘价格,看到底是不是抄底好时机。