史上最严调控背景下,开发商上半年销售额未降反升,比往年的业绩还要好。克而瑞最新公布的上半年房企销售报告显示,上半年相当一部分房企年度销售目标完成率已在50%以上。研究人员指出,三四线城市,成为房企发力的重要支撑点。个别聚焦三四线布局的企业,上半年业绩同比实现了超过150%以上的增长。

  “三四线城市同样可以出现竞争力比较强的优质企业,哪怕现在上海、北京这样的城市,如果不符合自身企业的战略和资源,也会很焦虑,很难受。”新城控股[股评]副总裁严政表示。

  从销售业绩的分布来看,前30强房企,占到中国房地产销售额的40%,前10强也占了25%以上。在易居企业集团CEO丁祖昱看来,大公司的增长速度是在加速度的推进,但他认为持续快速的推进,未必能一直持续下去。“行业集中度有上限的,而且受资金、行业周期等影响,地产行业不一定能一直保持这么高速的发展,因此集中度的提升也会受到一定影响。”丁祖昱说。

 调控加码与业绩飞涨

  7月11日旭辉控股对外宣布,公司在2020年要达到3000亿销售额。旭辉提出如此高目标的基础之一,是今年上半年业绩的快速增长。

  旭辉公布的业绩公告显示,今年上半年公司销售额达到471.5亿元,同比增长52.7%。按年初所定650亿元的销售目标,目前旭辉已完成全年业绩的73%。该公司近日宣布,将全年销售目标上调至800亿元。有市场人士表示,旭辉在内部的目标,如果有可能,希望今年就冲击千亿。

  像旭辉这样,上半年销售大幅增长的房企不在少数。

  克而瑞最新公布的监测报告显示,今年上半年龙湖地产销售额923亿元,已完成全年1100亿业绩目标的84%,是上半年全国房企完成率最高的公司。

  第一线阵营的房企,业绩的增长和完成率,同样惊人。

  碧桂园上半年销售额达到2889.1亿元,超过万科、恒大成为上半年全国房企销售冠军。碧桂园公告显示,连同合营公司及联营公司销售面积分别同比增长了131%和106%,共实现销售面积3226万平米。仅用半年的时间,碧桂园已经完成全年4000亿目标的72%。

  万科虽然没有公布年度销售目标,但2771.8亿元的销售额,同比增幅也达到45.82%,位列第二位。销售额第三位的恒大,上半年2440.9亿元的销售额也完成了全年4500亿元目标的54%,业绩同比增长幅度高达72%。

  另一个值得注意的现象是,在各地不断出台包括限售对调控不断加码的背景下,相当一部分公司的业绩出现了加速增长的现象。一些房企则因业绩的凶猛增长,成为今年房地产界的黑马。

  据克而瑞数据,鲁能集团今年上半年累计销售额为507亿元,同比增长85%;另一家名为中梁地产的开发商,上半年销售业绩达到354.7亿元,甚至超过了不少市场上老牌知名房企的业绩。

  除了成长速度飞快的开发商,第一阵营房企的业绩也出现了大面积飘红。

  仅半年的时间,超过千亿规模的房企数量已经达到7家。保利、绿地、中海、融创,半年的时间里,销售额就已经入围千亿俱乐部。

  三四线占销售面积比重75%

  出台限购、限贷、限售、限价等诸多严厉政策的背景下,为何不少房企的业绩反而出现大幅度增长?

  一家浙江开发商告诉记者,这一定程度上与房企成交结构有关。今年热点三四线楼市的销售面积和销售增速,要比一二线城市要好。

  “一二线城市虽然销售单价高、总价也高,但受限购、预售证发放等政策影响,总体销售增长速度,要低于环一线城市及热点三四线城市。在这些热点城市有项目,又在一二线有布局的房企,上半年因此获得较快的增长。”前述浙江房企高管说。

  易居企业集团 CEO丁祖昱指出,今年房企业绩提高,仔细研究可以发现销售中出现一个重要特征,是三四线城市所占比重特别高。

  据克而瑞监测数据,今年1-5月份,三四线城市占房企销售面积的比重达到75%;而去年同期的比例为66%。

  “不要小看这10个百分点,这10个百分点对于整体市场影响非常大的。上半年一二线城市销售面积占整个市场的比重下降10个百分点,今年上半年房企的业绩,很大程度上依靠三四线城市的支持。”丁祖昱说。

  从政策出台的范围来看,上半年政策出台较多的城市,也是三四线城市。

  “今年也是历史上对三四线城市调控最多的半年。” 丁祖昱表示,原先三四线城市看不到调控名单,只要保持两个月房价上升,成交量上升就可以进入到调控名单,可见三四线城市的楼市有多热。

  上半年密集出台政策、后市预期模糊的时候,一些公司却加快了提升规模的进程。有研究机构高层预计,按前六个月业绩以及当前的增长速度,今年实现千亿房企的数量,有望扩充到12家。

  而今年以来,陆续有龙湖、招商蛇口、正荣地产、雅居乐、佳兆业、禹洲地产等9家房企,先后公布了明确的千亿目标时间表。

  今年三月佳兆业董事局主席郭英成表示,预计公司今年销售额将达到350亿元。郭英成还首次披露佳兆业中短期目标:用两到三年时间向千亿元年度销售目标努力。

  同样是今年三月,招商蛇口总经理许永军称,招商蛇口今年销售目标为千亿,利润总额要达到200亿元。

  今年四月底正荣地产一位高管向记者表示,按公司近几年增长的速度和项目储备,未来二三年公司将进入千亿行列。“如果市场走势理想,项目储备充分质量够高,也许2018年的销售规模有望达到千亿。”这位高管说。

  “行业集中度出现加速迹象,大公司的增长速度也因此在加速推进。”丁祖昱表示。