5月18日,沈阳市房产局发布《进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》的征求意见稿,引起业内极大的关注及热烈讨论。>>>直播回顾:权威解读“沈12条”

  细读该《征求意见稿》,不难发现里面含有2017年4月1日住房城乡建设部、国土资源部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作》(以下简称“4.1国家土地令”)及沈阳市2016年3月28日发布的《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》(以下简称“沈22条新政”)的影子。对此,沈阳中原发展研究部表示:“意见稿”主要是对“4.1国家土地令”及“2016年沈22条”的重新解读及适度收紧。

 关于土地

  文中1-5条主要是对土地市场进行规范,占到内容的42%。

  沈阳中原发展研究部认为,“意见征求稿”第一二条主体沿袭了“国家4.1土地令”,只是细化到了区域,整体来看还是以国家提出的“分类调控”为主。第三至五条是对2016年3月28日“沈22条”的重申,目的是为加快已成交的存量土地上市及流转,允许开发企业调整商业比例,平衡了前期拿地时不合理的商业比例又降低了后期商业的库存压力。

  然而,土地实行分类调控、去库存大背景下,未来沈阳各区土地供给又会出现什么样的变化呢?

  数据显示,截止2017年5月19日沈阳库存量为2434万平米,各区域去化周期见下表,沈河、和平、于洪区处于正常供地范围内,其他区域处于减少供地要求内,尤其是沈北新区、浑南区、大东区11-16个月内长期处于减少供地要求内,皇姑区、铁西区2-3个月后将会上岸达到正常供地要求内。

  关于商住公商住公寓

  文中第二条提到了加快公寓去化的政策,占到内容的1%。

  沈阳中原发展研究部认为,通过与去年沈22条政策的对比发现,两次政策中都提到了公寓产品且内容雷同,其目的主要是为了促进市场比较疲软的公寓产品的去化,截止目前沈阳公寓存量共计37245套,按照前12月的去化速度来判断,公寓的去化周期达到60个月,库存压力巨大。

 关于预售政策

  文中6-8条主要是预售政策,占全文的25%。政策要点如下①中心城区的商品住房项目分期开发建设的,每期申请预售面积不应低于2万平方米(尾盘除外)。②开发企业取得预售许可的商品住房项目,要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格,一次性对外销售,不得分期分批销售。③严禁房地产开发企业和中介服务机构借合同撤销或变更之机进行期房投机、囤积房源、捂盘惜售,牟取不正当利益,一经发现,将依据有关规定严肃处理。④严厉打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。

  沈阳中原发展研究部认为,其目的主要是打击炒房囤房、规范市场行为。

  关于公积金政策

  文中9-10条主要是公积金政策,占全文的17%。政策要点如下①单方缴存由50万调整为40万,双方缴存有60万调整为50万,三方缴存有70万调整为60万;②首次申请公积金贷款最低首付比例为20%,再次申请住房公积金贷款首付比例为30%。房龄10年内二手房首次贷款最低首付比例为30%,再次贷款40%,房龄10-25年贷款最低首付比例为40%,再次贷款50%。对三次及以上申请住房公积金贷款的家庭,不予受理。

  沈阳中原发展研究部认为,公积金政策进行了适度调整,对购房者来说影响不大,其主要目的还是为了警示目前比较过热的市场形势。

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