孙宏斌“我非常悲观”话音刚落,时代地产便在广州拍下了一幅地。

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  这成为调控背景下大小房企撕裂的镜像。融创号称并购之王,可以对拍地悠然作壁上观,而时代这些小开发商,则只能冒险寻找生机。

  在2017年的整个3月份,开发商们走马灯似地召开业绩会,除了万科,所谈无不是规模二字。在追逐互联网浪潮两三年之后,他们忽然发现,转型殊为不易,还是自己的老本行——卖房子最赚钱,而要继续在这个行业中生存,就必须做大规模。

  3月29日,在广州“3·17楼市新政”后的首场土地竞拍中,时代地产以5.54万/平的价格拿下广州海珠地块。未来两三年,时代能破解地价魔咒,并冲进行业前列吗?

  分化的命运

  过去两三年,伴随楼市的爆发,恒大、碧桂园、融创成为规模化的最大受益者。

  2016年,房企第一阵营门槛已被提升至3000亿,前十名都在千亿以上,这让所有的500、600亿级房企充满了焦虑,更不用说时代地产这种300亿的小型房企。

  超级房企们的根基首先来自于前几年大规模吸纳土地。截至2016年底,恒大土储达到惊人的2.29亿平方米,仅当年新增的土储面积就达到1.02亿平方米。

  碧桂园的土储也是亿级。截至去年底,公司已摘牌或签约的土地储备约1.66亿平方米;融创目前则拥有7912万平方米的土储,在2010年上市之初,融创土储只有590万平方米。

  以上三家公司的土地储备,均超过了万科。

  并购是这些公司获取土储的利器。如恒大2015、2016年通过收购新世界、华人置业等港资在内地项目,并入股廊坊发展、嘉凯城等公司,获得大量地产和土地资源;而融创2016年至今新增土地储备5394万平方米,2/3为收并购所得。

  全国房地产商会主席顾云昌认为,相比招拍挂,通过并购获得土地资源的价格会便宜许多。许多小型房企资金链断、难以维持之时,会以合理的价格将土地或股权转让给大房企,但收并购的房企也需要有相当的实力。

  数据显示,恒大2016年新增土储的平均成本仅为1990元/平方米,全部土储的平均成本更低至1570元/平方米;2016年,碧桂园新取的413宗土地平均地价仅为2008元/平方米。

  而在万科长期观测的14个重点城市中,去年招拍挂平均地价已经高达9445元/平米。地价占房价的比例继续上升,达到56%。

  没有并购能力的小房企想要突出重围杀出一片天,就要冒险去拍地。这也大有人在。3月24日,融信中国以36.46亿元拿下杭州(楼盘)萧山区一幅宅地,楼面价为3.08万元/平方米。

  3月29日,时代地产以20.4亿元的总价拍下海珠区地块,折合楼面价达5.54万/平。

  “中小型房企看似奋不顾身,实际上他们非常纠结,他们想发展就必须拿地,没有土地就等于没有活干” ,顾云昌表示。

  他指出,中小型房企冒这样的风险或是出于无奈,尽管有些对市场依然看好,但现在拍下的土地极易被套牢。

  在房地产业内,流传着这样的说法,“每当小开发商去抢高价地时,市场基本就到阶段性顶部了。”一些广州开发商和业内人士对个别开发商的做法也表示不解。

  在这一轮的楼市洗牌中,更多未逆流而上的中小型房企,或将只能接受被吞并或消失的命运。

  规模依赖症?

  即使在短时间规模已攀上3000亿,超级房企们还在加大马力往前冲。

  3月28日,恒大总裁夏海钧大胆预测,未来房企前十门槛将升至4000亿。今年年底前,前十大开发商市场占有率将会到20%,未来会到40%。截至2016年,恒大市场占有率约为3.2%,万科为3.1%,碧桂园约为2.6%。

  参照美国房地产市场,据中信建投研究,美国住宅市场集中度,主要是通过并购融合的方式提升。在1995年至2009年期间,Lennar、Pulte Homes和Horton三大开发商共进行了47次并购。

  “按欧美经验,以前说单个房企6%市占率是上限,我认为完全可以突破这个上限。”万科高级副总裁谭华杰曾对21世纪经济报道记者表示。

  按此速度,超级房企们销售规模达到万亿,也将是几年的事。

  21世纪经济报道注意到,进入2017年,一些规模在500、600亿的房企也提出了新的规模化增长目标,比如富力、雅居乐等常年徘徊在几百亿的房企,已提出了千亿目标。

  地产商的互联网转型先锋花样年,在激进转向轻资产几年后,销售仅逾百亿,已在房企TOP100之外。今年花样年选择回调,加大房地产开发力度,力争实现150亿销售。

  而一向稳健、重利润的央企中海外、华润置地,也将规模化提升到了更重要的位置,规模与利润并重成为新的口号。

  所有的房企都“患”上了规模依赖症,而它们的转型才刚刚开始。

  事实上,规模从来都是一把双刃剑。规模越大,收益越高, 风险也可能越大。对于恒大、碧桂园、融创等公司来说,已经无法摆脱这一核心驱动力。

  然而,规模急剧增加的背后,房地产风险潜藏,竞争白热化、行业利润率下跌。

  顾云昌对21世纪经济报道记者表示,房地产行业已处于白银时代,主要有竞争加剧、洗牌加快以及利薄三个特点。龙头企业万科过去的净利润率为12%至13%,而现在跌到百分之8点多。行业整体的净利率也已跌至个位数。

  他表示,“限购、限贷、限价”主要针对一线城市或二线热点城市,而其他大部分城市以去库存为主,供大于求,房企整体的开发风险正在变大。

  顾云昌还认为,现在对中国房地产市场的预判已呈现分化状态,有人预期良好而有人持悲观态度。“在我看来,2017年楼市总体情况肯定不如2016年,特别是在一二线城市,今年下半年会处于平稳或下行的周期中。”